土地估價師

四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位;計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元;計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步計分;計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分;只有計算結(jié)果的不得分)

(一)某市黃河大酒店所占用土地的使用權(quán)于2002年6月1日取得，年限為40年，容積率為2.00。酒店共20層，總建筑面積為30000平方米。收集到酒店其他有關(guān)情況如下：

(1)1~5層為酒店大堂、中西餐廳、歌舞廳、娛樂場所等，建筑面積為;000平方米，平均每天總經(jīng)營收入為10萬元，總經(jīng)營成本為6萬元：

(2) 6-20層為酒店客房，建筑面積為22500平方米，其中：酒店客房有單司68間(其中普通單間有38間，118元/天，豪華單間30間，158元/天)，標隹雙人間158間(其中普通標間為98間，188元/天，豪華標間60間.258元/天)，套房58間(其中普通套房為38間，288元/天，豪華套房有20間，388元7天)，總統(tǒng)套房8間(988元/天)，全部入住率為70%;

(3)該酒店取得土地使用權(quán)后2年內(nèi)建成并投入使用，結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)齊耐用年限50年，建筑物殘值率為0%：

(4)該酒店設(shè)計不合理，由于層高較低，相對于市場一般結(jié)構(gòu)的建筑物，頁計在剩余的使用期內(nèi)，其建筑物價值每年預(yù)計減少7萬元。請以該酒店的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)和有關(guān)參數(shù)，按照剩余法的思路，計算其土地在2008年6月1日的使用權(quán)總價格和地面單位價格(假定：大堂等經(jīng)營管理的利閏為總收入的10%，其不動產(chǎn)綜合還原率為8%;客房部分不考慮經(jīng)營管理成本，其不動產(chǎn)的綜合還原率為7%;該酒店建筑物重新建造綜合成本為3800元/平方米;未來資金貼現(xiàn)率固定設(shè)為7%)。

(二)A市為地價動態(tài)監(jiān)測試點城市，按技術(shù)規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)叫范圍覆蓋全市所有的三個土地級別，每個土地級別各劃分為三個地價區(qū)段，各級別土地面積、地價區(qū)段編號等具體信息見下袁。

面積：平方千米;價格：元/平方米

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（責(zé)任編輯：fky）

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