土地估價(jià)師

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我國城市土地價(jià)格形成過程

我國城市土地價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的。其形成過程大致可分為三個(gè)階段：

第一階段1949-1954年，城市土地價(jià)格逐漸消失。新中國成立后，國家沒收******政府、大地主.官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府部門、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費(fèi)的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的。1954年2月24日，當(dāng)?shù)牡恼?wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費(fèi)。此后，城市土地價(jià)格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià)消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計(jì)劃體制已經(jīng)建立，國家對企業(yè)和事業(yè)單位實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費(fèi)，并不能真正增加國家收入，反而會(huì)提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴(kuò)大國家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。

第二階段1954-1979年，城市土地?zé)o價(jià)使用。大約到1956牢，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業(yè)的改造，實(shí)際上成為國有土地，并已基本上無償分配完畢。此后，每當(dāng)新的使用者向國家申請使用土地時(shí)，國家只能征用農(nóng)民的土地;或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。補(bǔ)償費(fèi)按照國家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說的是無償?shù)?，但征地費(fèi)不是城市土地的價(jià)格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價(jià)使用。進(jìn)一步分析可以看出，征地費(fèi)雖然是由用地單位支付的，但在當(dāng)時(shí)統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計(jì)劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財(cái)政撥款，征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最終要落到財(cái)政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。因此，國家長期以來，一直壓低征地費(fèi)用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說明了城市土地價(jià)格在這一階段沒有存在的必要。

第三階段自1980年以來，城市土地價(jià)格逐步形成。對外開放政策引來了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當(dāng)然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業(yè)征收場地使用費(fèi)開始的。1980年7月26日，國務(wù)院《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場地，都應(yīng)計(jì)收場地使用費(fèi)”。此后，一些城市加撫順.廣州也開始對國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費(fèi)。場地(土地)使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說，國家征收場地(土地)使用費(fèi)，標(biāo)志著我國城市土地開始有了價(jià)格形式(準(zhǔn)確地講只是地價(jià)雛形)。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開始有愿望利用自己多余的土地?fù)Q取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財(cái)政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當(dāng)時(shí)法律的私下土地交易即隱形土地市場開始出現(xiàn)。這種隱形土地市場的出現(xiàn);標(biāo)志著我國城市土地價(jià)格真正形成，只不過這種地價(jià)沒有得到法律的認(rèn)可。1990年5月19日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標(biāo)志著我國城市土地一級市場和二級市場價(jià)格正式.全面形成。目前，我國城市土地一級市場價(jià)格有出讓地價(jià)、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價(jià)格有轉(zhuǎn)讓地價(jià)和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。

土地使用權(quán)的價(jià)格

在我國現(xiàn)行土地所有權(quán)國有的條件下，國家出讓給用地單位或個(gè)人的不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是土地的所有權(quán)。完全的土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而作為代表國家以土地所有者身份的國土資源行政主管部門讓渡的是土地所有權(quán)的部分，保留了土地使用權(quán)以外的其他權(quán)利，在出讓合同中會(huì)規(guī)定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉(zhuǎn)讓條件等。所以，在實(shí)際估價(jià)過程中，評估機(jī)構(gòu)評估的不是土地所有權(quán)的價(jià)格，而是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，其實(shí)質(zhì)就是地租。土地使用者在逐年向國家支付地租時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，則土地使用權(quán)價(jià)格就是一定年期的地租現(xiàn)值的總和。

根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權(quán)價(jià)格是在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其評估方法有成本逼近法、市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是出讓土地使用權(quán)價(jià)格的一種特殊形式，主要由土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩部分構(gòu)成。其評估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息和開發(fā)利潤累積相加得出土地價(jià)格;也可以采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方式先評估出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再扣除由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)所應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權(quán)價(jià)格的40%計(jì)算。

土地價(jià)格的類型

從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類，各地價(jià)種類之間會(huì)有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì)有多種價(jià)格。

1、按土地權(quán)利可分為：土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格、土地租賃權(quán)價(jià)格、土地抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格等。

土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。

土地所有權(quán)價(jià)格：是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說為賣斷價(jià)格。

土地使用權(quán)價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。

2、按土地價(jià)格形成方式可分為：交易價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)格等;

交易價(jià)格是通過市場交易形成的土地成交價(jià)格。

理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，評估價(jià)格是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅地價(jià)等。①交易底價(jià);在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進(jìn)行評估，形成各自底價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià);是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格。

3、按政府管理手段可分為：申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等。

①申報(bào)地價(jià);由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。

②公告(示)地價(jià);是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

4、按土地價(jià)格表示方法可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

土地總價(jià)格：是指一宗土地的整體價(jià)格，一般不能反映土地價(jià)格水平的高低。

單位面積地價(jià)：又稱土地單價(jià)，是指單位土地面積的價(jià)格，一般可以反映土地價(jià)格水平的高低。單位面積地價(jià)=土地總價(jià)格÷土地總面積

樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均倒每單位建筑面積上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷總建筑面積

樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率

5、按土地的存在形態(tài)可分為：生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格

生地價(jià)格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

熟地價(jià)格：指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

毛地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

凈地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場地內(nèi)達(dá)到開工條件且沒有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

6、按土地的交易方式可分為：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。

7、按土地價(jià)格使用目的可分為：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。

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