土地估價師

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第二章土地的所有權和使用權

一、基本概念

1、國有土地

指土地所有權屬國家所有的土地。我國城市市區(qū)的土地和由法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村及城市郊區(qū)的土地屬國有土地。國有土地的所有權由國務院代表國家行使。

2、農(nóng)民集體所有土地

指土地所有權屬于勞動群眾集體所有的土地。我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體土地所有權分別屬于鄉(xiāng)、村和村內(nèi)兩個以上集體經(jīng)濟組織或者村民小組三種形式的農(nóng)民集體所有，并由法律規(guī)定的組織經(jīng)營、管理。

3、土地所有權

是指土地所有者對土地占有、使用、收益和處分的權利。我國有兩種土地所有權，即國有土地所有權和農(nóng)民集體土地所有權。

4、土地使用權

是指土地使用者根據(jù)法律、文件、合同的規(guī)定，對國家或集體所有的土地享有的占有、使用、收益及部分處分的權利。土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。

5、土地登記

是指縣級以上人民政府依照法定程序?qū)⑼恋氐臋鄬佟⒂猛?、面積、等級、價值等情況記錄于專門的簿冊，并據(jù)此頒發(fā)土地權屬證書的一種制度。

6、變更土地登記

是土地登記機關對已經(jīng)進行登記的土地，在發(fā)生權屬、用途等變化時進行的更改登記。

7、土地承包經(jīng)營權

是指農(nóng)村中反映土地承包關系的一種土地使用權利。這種權利是土地使用者通過與發(fā)包方(通常是集體土地所有者，還有部分國營農(nóng)、林、牧場)簽訂承包合同取得的。

8、土地所有權和使用權爭議(土地權屬爭議)

是指兩個以上單位或個人同時對未經(jīng)確權的同一塊土地各據(jù)理由主張權屬，從而產(chǎn)生的土地權屬矛盾。

二、重要條款

第八條城市市區(qū)的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第九條國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。

第十一條農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權;其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發(fā)證機關，由國務院確定。

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權，分別依照《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國草原法》和《中華人民共和國漁業(yè)法》的有關規(guī)定辦理。

第十二條依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。

第十三條依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第十四條農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營期限為三十年。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經(jīng)營土地的農(nóng)民有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權受法律保護。

在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。

第十五條國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應當訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。

農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。

第十六條土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。

在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

三、重點問題

1、土地管理法如何保護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權?

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體土地一般只能由本集體經(jīng)濟組織成員承包經(jīng)營，如果發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人的，必須經(jīng)村民會議或村民代表三分之二以上成員同意。《土地管理法》還規(guī)定土地承包經(jīng)營期限為三十年，在此期間，任何人不得隨意變更承包經(jīng)營權，確需適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議或村民代表三分之二以上成員同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)主管部門批準。

2、土地登記的法律效力是什么?

土地登記是一種具有法律效力的登記。這種效力表現(xiàn)在兩個方面，一是依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護。當土地所有權人和使用權人的權利受到侵害時，可以請求行政機關或司法機關給予保護;二是任何單位與個人不得侵犯他人已經(jīng)依法登記的土地所有權和使用權，否則要承擔相應的法律責任。

例題：《土地管理法》規(guī)定，土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理。其中，單位之間的爭議，由(

)處理。

A.縣級以上人民政府

B.縣級以上人民政府土地管理部門

C.鄉(xiāng)級人民政府

D.鄉(xiāng)級人民政府土地管理部門

答案：A

解析：土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由人民政府處理。

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理;個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

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