土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)案例與報(bào)告》基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計(jì)劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地已閑置5年。

上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮渲行拇碚M(jìn)行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2.0～3.5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題：

1.市土地收購儲備中心在對宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時(shí)，有人認(rèn)為只應(yīng)對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;

2.為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問：如以現(xiàn)狀用途的評估價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價(jià)格進(jìn)行評估，請簡述評估思路;

3.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時(shí)，應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請問：如何確定補(bǔ)償價(jià)格?

4.根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù);

5.該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簡述不同出讓方式的基本特點(diǎn);

6.市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價(jià)，擬委托一土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對該宗地的價(jià)格進(jìn)行評估，請問：

(1)該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序進(jìn)行評估;

(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評估，為此應(yīng)收集哪些資料。

案例分析題一答案

1.答題要點(diǎn)

該說法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價(jià)格補(bǔ)償。因?yàn)椋?/p>

(1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。

(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。

2.答題要點(diǎn)

(1)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減土地出讓金后的余額。

(2)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評估。

評估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。

3.答題要點(diǎn)

對宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價(jià)格給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。

土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。

4.答題要點(diǎn)

對于宗地D應(yīng)由政府無償收回，因?yàn)椋?/p>

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回。

5.答題要點(diǎn)

作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營性用地，根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

各出讓方式的基本特征如下：

招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)價(jià)格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個(gè)以上。

拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場所集中競買，出價(jià)高者成交。

掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時(shí)的最高價(jià)格即為成交價(jià)格。

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