土地估價(jià)師

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(一)資產(chǎn)評(píng)估概述

資產(chǎn)評(píng)估就是對(duì)資產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量?，F(xiàn)代資產(chǎn)評(píng)估的興起是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是社會(huì)分工日益專(zhuān)業(yè)化的結(jié)果。資產(chǎn)評(píng)估主要由評(píng)估主體、評(píng)估客體、評(píng)估目的、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估原則、評(píng)估程序和評(píng)估方法等要素構(gòu)成。作為一種與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的中介服務(wù)，資產(chǎn)評(píng)估具有現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性和咨詢性等特點(diǎn)。在資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)遵循真實(shí)性、科學(xué)性、可行性和公平性原則。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的法定程序包括申報(bào)立項(xiàng)、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算和驗(yàn)證確認(rèn)4個(gè)環(huán)節(jié)。

(二)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估可以采用收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和清算價(jià)格法。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)不同的目的與對(duì)象，選用其中的一種或幾種方法進(jìn)行評(píng)定估算。如同時(shí)選用幾種方法評(píng)估，應(yīng)對(duì)各種方法得出的結(jié)果進(jìn)行比較和調(diào)整，以求得出合理的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。

收益現(xiàn)值法的基本原理是：在確定資產(chǎn)預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，通過(guò)本金化處理，得到收益現(xiàn)值，并以此為依據(jù)確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。收益現(xiàn)值法主要適用于兩類(lèi)評(píng)估業(yè)務(wù)：一類(lèi)是企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)的資產(chǎn)評(píng)估;另一類(lèi)是有現(xiàn)實(shí)收益和預(yù)期收益的無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和作價(jià)人股時(shí)的資產(chǎn)評(píng)估。其基本公式為：收益現(xiàn)值一預(yù)期收益÷本金化率。如何正確確定預(yù)期收益和本金化率，是采用收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。應(yīng)用收益現(xiàn)值法依據(jù)如下程序進(jìn)行：第一，搜集并驗(yàn)證與被估資產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表和經(jīng)營(yíng)狀況資料;第二，計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì);第三，科學(xué)確定收益期、預(yù)期收益和折現(xiàn)率;第四，計(jì)算并確定被估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。收益現(xiàn)值法的應(yīng)用應(yīng)滿足以下幾個(gè)前提條件：資產(chǎn)使用、被估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)所有者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣計(jì)算。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)在于，在所用各項(xiàng)參數(shù)科學(xué)合理的前提下，可以比較真實(shí)準(zhǔn)確的反映企業(yè)的資本化價(jià)格;可以較好的確定各種不易確定的無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值;將資產(chǎn)評(píng)估與投資決策有機(jī)結(jié)合起來(lái)，易于為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。其缺點(diǎn)主要是預(yù)測(cè)未來(lái)各項(xiàng)收益額的難度較大且評(píng)估適用范圍較小。

重置成本法是以現(xiàn)實(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本，減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值，據(jù)以估算資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。主要適用于評(píng)估可復(fù)制、可再生、可重建或可購(gòu)買(mǎi)，且具有有形損耗和無(wú)形損耗特征的單項(xiàng)資產(chǎn)和部分整體資產(chǎn)。計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值一重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值。重置成本法的評(píng)估程序?yàn)椋捍_定重置成本一確定有形損耗一確定無(wú)形損耗一確定被估資產(chǎn)價(jià)值。采用重置成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，被估資產(chǎn)應(yīng)符合以下假定前提：不改變?cè)杏猛?，其?shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、功能效用與假定的重置全新資產(chǎn)具有可比性，可以再生或復(fù)制，并應(yīng)隨時(shí)間的推移而逐漸貶值。該方法具有一定的科學(xué)性和可行性，被估資產(chǎn)的有關(guān)參數(shù)和資料易于取得，在某些場(chǎng)合重置成本法具有一定的不可替代性。但重置成本法難以準(zhǔn)確評(píng)估資產(chǎn)的無(wú)形損耗。有些資產(chǎn)(如無(wú)形資產(chǎn))則不宜采用這種方法評(píng)估。

現(xiàn)行市價(jià)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法，它通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇若干個(gè)與待估資產(chǎn)相同或類(lèi)似的資產(chǎn)作為對(duì)比參照物，分析參照物的成交價(jià)格和交易條件，并就影響價(jià)格的有關(guān)因素進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，在此基礎(chǔ)上估算確定被估資產(chǎn)價(jià)格?，F(xiàn)行市價(jià)法一般適用于市場(chǎng)條件較好的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。其基本計(jì)算公式為：變現(xiàn)凈價(jià)一變現(xiàn)價(jià)格一變現(xiàn)費(fèi)用。采用現(xiàn)行市價(jià)法的關(guān)鍵在于正確確定資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格。應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估的程序?yàn)椋好鞔_評(píng)估對(duì)象.選擇參照物一比較差異并確定調(diào)整系數(shù)一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格一確定被估資產(chǎn)變現(xiàn)凈值。應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)具備以下三個(gè)基本條件：公平的市場(chǎng)環(huán)境;有現(xiàn)實(shí)或潛在的市場(chǎng)需求;有可供比較的市場(chǎng)交易實(shí)例。該方法的基本概念和原理直觀易懂，評(píng)估結(jié)果相對(duì)客觀公正，只要市場(chǎng)條件具備，現(xiàn)行市價(jià)法可以用于各種資產(chǎn)的評(píng)估，但要求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分，交易有一定的透明度，并有大量可信度較高的市場(chǎng)交易信息，因而對(duì)于市場(chǎng)發(fā)育不很充分的地區(qū)，應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法尚有相當(dāng)難度。

清算價(jià)格法是以清算價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)清算時(shí)其資產(chǎn)可以變現(xiàn)的價(jià)值，評(píng)定重估價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法，一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評(píng)估。合理確定清算價(jià)格是正確使用清算價(jià)格法的關(guān)鍵。確定清算價(jià)格的方法主要有重置成本折扣法或現(xiàn)行市價(jià)折扣法、殘值計(jì)算法和詢價(jià)法。清算價(jià)格法的應(yīng)用程序?yàn)椋菏紫攘私獗还蕾Y產(chǎn)現(xiàn)狀，明確清算要求，并據(jù)以確定所應(yīng)采用的清算價(jià)格類(lèi)型，然后進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，收集與被估資產(chǎn)相似的資產(chǎn)清理實(shí)例和同類(lèi)資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)格資料，對(duì)各種資料進(jìn)行整理、分析，從中選擇可信度較高且可比性較大者作為對(duì)比的依據(jù)，進(jìn)而與選定的參照物進(jìn)行對(duì)比，并根據(jù)各種差異程度進(jìn)行價(jià)格修正，最后，在此基礎(chǔ)上確定正常市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)格與所選清算價(jià)格的折扣系數(shù)并求得被估資產(chǎn)的清算價(jià)格。清算價(jià)格法的應(yīng)用前提是：有具有法律效應(yīng)的破產(chǎn)處理文件或抵押合同作依據(jù);該資產(chǎn)可以在市場(chǎng)上快速出售變現(xiàn);所賣(mài)收入足以補(bǔ)償因清算變現(xiàn)而附加的支出額。清算價(jià)格法一般適用于企業(yè)破產(chǎn)、停業(yè)清理或資產(chǎn)抵押情況下的資產(chǎn)評(píng)估。

(三)固定資產(chǎn)評(píng)估

固定資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，具有項(xiàng)目差異大、影響因素多、工程技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)。對(duì)于大型評(píng)估項(xiàng)目、特別是企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估，通常需要預(yù)先設(shè)計(jì)評(píng)估技術(shù)路線，擬定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃。機(jī)械設(shè)備是工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)的主要組成部分，往往種類(lèi)多、數(shù)量大。一種可行的方式是按其價(jià)值大小將設(shè)備分為A、B、c三類(lèi)，并根據(jù)其特點(diǎn)分別采取不同的評(píng)估方式。對(duì)于A類(lèi)設(shè)備應(yīng)實(shí)行重點(diǎn)單項(xiàng)評(píng)估;對(duì)于B類(lèi)設(shè)備應(yīng)分類(lèi)評(píng)估;對(duì)于c類(lèi)設(shè)備則采用相對(duì)較粗的評(píng)估方法，分別按設(shè)備用途、類(lèi)型和購(gòu)入年限分類(lèi)，采用直線折舊法計(jì)算成新率，用價(jià)格指數(shù)法計(jì)算重置成本。設(shè)備評(píng)估中應(yīng)注意根據(jù)評(píng)估目的選擇評(píng)估方法，并確定評(píng)估值中所應(yīng)包含的內(nèi)容。

(四)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

企業(yè)通常會(huì)基于企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、企業(yè)清算和資產(chǎn)變賣(mài)、資產(chǎn)保險(xiǎn)索賠、清產(chǎn)核資及會(huì)計(jì)核算方面的需要而對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的程序和方法相對(duì)比較簡(jiǎn)單。進(jìn)行流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定各類(lèi)待估流動(dòng)資產(chǎn)的清查時(shí)點(diǎn)，并對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行快速清查，根據(jù)各種流動(dòng)資產(chǎn)的形態(tài)和特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估作價(jià)方法。

(五)無(wú)形資嚴(yán)評(píng)估

相對(duì)于各種有形資產(chǎn)而言，無(wú)形資產(chǎn)具有非實(shí)體性、專(zhuān)有性、收益的持續(xù)性與不確定性的特點(diǎn)。這就決定了無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估程序與方法有別于各種有形資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)的不確定性決定了該類(lèi)資產(chǎn)的評(píng)估不但受其客體狀態(tài)的影響，而且受無(wú)形資產(chǎn)成本、無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及其壽命、無(wú)形資產(chǎn)的科學(xué)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等相關(guān)環(huán)境的影響。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)依據(jù)不同的評(píng)估目的，采用不同的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于以無(wú)形資產(chǎn)成本費(fèi)用攤銷(xiāo)為目的的資產(chǎn)評(píng)估，適宜選用重置成本標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)以無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或投資為目的的資產(chǎn)評(píng)估，則適宜選用收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)。

(六)整體資產(chǎn)評(píng)估

整體資產(chǎn)評(píng)估是以某一獨(dú)立單位占有的全部資產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象，根據(jù)資產(chǎn)的整體獲利能力確定其總價(jià)格的一種資產(chǎn)評(píng)估。企業(yè)整體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格往往不等于各單項(xiàng)資產(chǎn)的總和?，F(xiàn)行整體資產(chǎn)評(píng)估的途徑有兩條：直接評(píng)估法和間接評(píng)估法。在一般情況下，多采用直接評(píng)估法，即根據(jù)整體資產(chǎn)的預(yù)期收益能力，采用相應(yīng)的方法直接評(píng)估出整體資產(chǎn)的價(jià)值，這種評(píng)估結(jié)果的實(shí)質(zhì)，反映企業(yè)整體資產(chǎn)的收益價(jià)值。整體資產(chǎn)評(píng)估一般分以下幾步進(jìn)行：確定評(píng)估目的、鑒定資產(chǎn)狀況、選擇評(píng)估方法與確定評(píng)估參數(shù)、確定評(píng)估價(jià)值。目前在整體資產(chǎn)評(píng)估中，收益現(xiàn)值法是應(yīng)用最多的一種方法。在實(shí)際應(yīng)用中，可根據(jù)具體情況，分別采用年金本金化價(jià)格法和預(yù)期收益能力法。

復(fù)習(xí)中，應(yīng)重點(diǎn)掌握各種評(píng)估方法的特點(diǎn)、程序、適用范圍和各自的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)各種資產(chǎn)評(píng)估的簡(jiǎn)單操作也應(yīng)該掌握。

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