土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16進行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價案例與報告》考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試。

一、單選題

1、下列那一項屬于基準地價評估的基礎是( )。

A.市場交易價

B.土地收益

C.各行業(yè)對土地質量要求不同

D.位置的不同

標準答案：b

解析：收益高低直接決定了地價高低，因而測算土地收益高低是基準地價評估的基礎。

2、下列不屬于基準地價評估的主要資料的選項為( )。

A.能直接反映出地租、地價的資料

B.房產交易、出租中包含的地價資料

C.中介機構針對不同評估目的所得的評估資料

D.企業(yè)經(jīng)營活動中利用土地的效益資料

標準答案：c

解析：資料和外業(yè)調查的內容

(1)土地定級成果資料：土地級別圖;土地定級工作報告和技術報告;其它能用于土地估價的定級成果及資料。

(2)土地利用效益資料：不同行業(yè)資金利潤率標準;同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料;不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準;行業(yè)經(jīng)濟效益資料;單位或企業(yè)土地利用效益資料。

(3)地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓資料;土地使用權、房屋及柜臺出租資料;土地征用補償、安置補償及地上物補償標準;土地聯(lián)營入股資料;用土地進行聯(lián)合建房的分成資料;以地換房資料;房屋拆遷補償標準、房屋造價標準、房屋重置價標準、房屋經(jīng)營及管理標準、固定資產作價標準等資料;宗地用途、出租時間、容積率等;有關稅費征收標準;土地開發(fā)費用標準、資本的利息、利潤標準;其它資料，如還原利率等。

(4)影響地價的因素資料：指影響地價的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。

(5)其它資料：歷史地價資料;有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指數(shù);土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;有關土地房屋的稅收種類、稅率等;城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關資料。

3、可用于城鎮(zhèn)基準地價評估的資料不包括( )

A.農用地的投入產出資料

B.土地聯(lián)營入股資料

C.土地征用、拆遷過程中涉及的費用資料

D.土地使用權出讓資料

標準答案：a

解析：資料和外業(yè)調查的內容

(1)土地定級成果資料：土地級別圖;土地定級工作報告和技術報告;其它能用于土地估價的定級成果及資料。

(2)土地利用效益資料：不同行業(yè)資金利潤率標準;同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料;不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準;行業(yè)經(jīng)濟效益資料;單位或企業(yè)土地利用效益資料。

(3)地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓資料;土地使用權、房屋及柜臺出租資料;土地征用補償、安置補償及地上物補償標準;土地聯(lián)營入股資料;用土地進行聯(lián)合建房的分成資料;以地換房資料;房屋拆遷補償標準、房屋造價標準、房屋重置價標準、房屋經(jīng)營及管理標準、固定資產作價標準等資料;宗地用途、出租時間、容積率等;有關稅費征收標準;土地開發(fā)費用標準、資本的利息、利潤標準;其它資料，如還原利率等。

(4)影響地價的因素資料：指影響地價的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。

(5)其它資料：歷史地價資料;有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指數(shù);土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;有關土地房屋的稅收種類、稅率等;城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關資料。

4、( )是修正法定級的基礎。

A.分等

B.因素法

C.樣地法

D.疊置法

標準答案：a

解析：修正法：在農用地分等指數(shù)的基礎上，根據(jù)定級目的，選擇區(qū)位、耕作便利度等因素計算修正系數(shù)，對分等成果進行修正，評定出農用地級別的方法。

5、為了保持成果的現(xiàn)勢性，農用地質量影響因素發(fā)生變化后，應根據(jù)實際情況對定級成果進行全部更新或( )。

A.指定更新

B.單元更新

C.局部更新

D.因素更新

標準答案：c

解析：為了保持成果的現(xiàn)勢性，農用地質量影響因素發(fā)生變化后，應根據(jù)實際情況對定級成果進行全部更新或局部更新。

6、下列不是農用地定級方法的選項是( )

A.因素法

B.修正法

C.樣地法

D.級差法

標準答案：d

解析：農用地定級方法：因素法、修正法、樣地法。

7、修正法定級中的修正因素是指在( )之外對農用地級別有顯著影響的因素。

A.分等因素

B.區(qū)位因素

C.個別因素

D.自然因素

標準答案：a

解析：修正法定級中的修正因素是指在分等因素之外對農用地級別有顯著影響的因素。

8、下列基準地價資料調查的一般要求中表述錯誤( )

A.樣本分布要均勻

B.樣本要有代表性

C.樣本抽樣采用分類等比抽樣調查

D.每級樣本總數(shù)不少于30個

標準答案：c

解析：(1)調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上;(2)調查以土地級或均質地域為單位進行;(3)樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查;(4)樣本要有代表性;(5)樣本分布要均勻;(6)調查樣本數(shù)應符合數(shù)理統(tǒng)計要求，每級樣本總數(shù)不少于30個;(7)所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料;(8)土地利用效益等經(jīng)濟資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù);(9)出讓、轉讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準確到小數(shù)點后一位;(10)調查資料必須填入相應的調查表格。

二、多選題

9、農用地初步劃分級別的方法有( )。

A.總分頻率曲線法

B.指數(shù)衰減法

C.等間距法

D.數(shù)軸法

E.直線分析法

標準答案：a，c，d

解析：農用地初步劃分級別的方法有總分頻率曲線法、等間距法、數(shù)軸法。

10、農用地定級的方法有( )。

A.因素法

B.修正法

C.多元法

D.樣地法

E.層次分析法

標準答案：a，b，d

解析：農用地定級的方法有因素法、樣地法、修正法。

11、基準地價評估的資料主要有三類，其中能直接反映地租;地價的資料有( )。

A.土地使用權出讓價格資料

B.土地使用權轉讓價格資料

C.以地換房資料

D.土地征用、拆遷過程中涉及到的各種費用資料

標準答案：a， b， c， d

解析：地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓資料;土地使用權、房屋及柜臺出租資料;土地征用補償、安置補償及地上物補償標準;土地聯(lián)營入股資料;用土地進行聯(lián)合建房的分成資料;以地換房資料;房屋拆遷補償標準、房屋造價標準、房屋重置價標準、房屋經(jīng)營及管理標準、固定資產作價標準等資料;宗地用途、出租時間、容積率等;有關稅費征收標準;土地開發(fā)費用標準、資本的利息、利潤標準;其它資料，如還原利率等。

三、判斷題

12、基準地價評估時的土地用途以規(guī)劃用途為主。( )

標準答案：錯誤

解析：基準地價評估時的土地用途以現(xiàn)在實際用途為主。

13、收益高低直接決定了地價高低，因而測算土地收益高低是基準地價評估的基礎。( )

標準答案：正確

解析：收益高低直接決定了地價高低，因而測算土地收益高低是基準地價評估的基礎。

14、各行業(yè)對土地位置要求不同是形成不同行業(yè)用地基準地價的基礎。( )

標準答案：錯誤

解析：各行業(yè)對土地質量要求不同是形成不同行業(yè)用地基準地價的基礎

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（責任編輯：中大編輯）