房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)（三）

四星考點(diǎn)21：

資金的時(shí)間價(jià)值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來(lái)的資金有更高的價(jià)值。

從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)：

1.通貨膨脹。通貨膨脹會(huì)降低未來(lái)資金相對(duì)于現(xiàn)在資金的購(gòu)買力，即錢不值錢了。

2.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。收到資金的不確定性隨著時(shí)間的推移而增加，即將來(lái)得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險(xiǎn)，俗話說(shuō)“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。

3.資金增值。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會(huì)隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生增值。

4.機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本（其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。所以，占用資金時(shí)要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見(jiàn)的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

星級(jí)考點(diǎn)22：

資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利息率”（通常簡(jiǎn)稱利率）。利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息÷本金。

計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來(lái)表示，月利率一般按本金的千分之幾來(lái)表示，日利率一般按本金的萬(wàn)分之幾來(lái)表示。計(jì)算利息的方式有以下單利和復(fù)利兩種。

二星考點(diǎn)23：

單利是指每期均按本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算計(jì)息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。

如果用P表示本金，i表示利率，n表示計(jì)息的周期數(shù)，I表示總利息，F(xiàn)表示計(jì)算期末的本利和，則：

I＝P×i×nF＝P（1＋i×n）

式中I——利息；P——本金；i——利率；n——計(jì)算期；F——第n期期末的本利和

星級(jí)考點(diǎn)24：

復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說(shuō)的“利滾利”。

復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F＝P（1＋i）n

復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I=P[（l＋i）n－1]

星級(jí)考點(diǎn)25：

單利與復(fù)利的換算（單利與復(fù)利的可比性）；

在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)息的周期數(shù)大于1）單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多；如果要使單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等。

由于通常情況下單利存款（定期）在存款期間不能隨意提取，流動(dòng)性相對(duì)較差，因此，為支付流動(dòng)性補(bǔ)償，實(shí)際上的單利利率還應(yīng)比上述計(jì)算出的單利利率高一些。

弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利（否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入），采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。

星級(jí)考點(diǎn)26：

以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算為一年為計(jì)息期的利率。名義利率是指在一個(gè)度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計(jì)算公式為：

F＝P（1＋r/m）n×m

式中F——第n期期末的本利和；P——本金；r——名義年利率；m——計(jì)息m次；n——計(jì)算期。

五星考點(diǎn)27：

名義利率與實(shí)際利率的換算；

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，可以通過(guò)下列公式換算：i=（1＋r/m）m－1

式中i——實(shí)際利率；r——名義利率；m——計(jì)息m次。

二星考點(diǎn)28：現(xiàn)值+復(fù)利利息＝將來(lái)值

二星考點(diǎn)29：

資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件；

1.資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。

2.利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致，為年。

3.本年的年末為下一后的年初。

4.現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開(kāi)始時(shí)發(fā)生的。

5.將來(lái)值F是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。

6.年金A是在每年年末發(fā)生的。

7.第一個(gè)等差額G和增長(zhǎng)率s是在第二年年末發(fā)生的。

星級(jí)考點(diǎn)30：

現(xiàn)值與將來(lái)值換算：F=P（1＋i）n

式中的（1＋i）n稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用（F/P，i，n）來(lái)表示。

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