房地產(chǎn)經(jīng)紀人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀人考 試教材 的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試 相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助!  

第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概述

一、房地產(chǎn)紀紀的含義(掌握)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀是為促成委托人與他人的房地產(chǎn)交易而進行的中介服務(wù)活動。與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種專業(yè)服務(wù)，因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體具有特殊性。

2.從世界主要國家的情況看，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的機構(gòu)需要具備相應(yīng)的資質(zhì)或條件，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員需要經(jīng)過專業(yè)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練并通過考試取得執(zhí)業(yè)資格。

3.在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體特指經(jīng)工商部門注冊并在房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員;

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種市場化的有償服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的接受方必須向提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的機構(gòu)支付房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)費(包括傭金和代辦事務(wù)的服務(wù)費)。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要方式是居間和代理。

概括而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員根據(jù)委托人的委托，為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易，提供的居間或代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費用的經(jīng)濟活動。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的分類(掌握)

(一)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理

就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，如按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。

1.房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金等服務(wù)費用的經(jīng)濟行為。

2.房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金等服務(wù)費用的經(jīng)濟行為。

其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要類型，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負責(zé)商品房的市場推廣和具體銷售工作。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的特性(熟悉)

(一)活動范圍的地域性

(二)活動后果的社會性(基于房地產(chǎn)自身的特殊性)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性(掌握)

(一)房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

首先，房地產(chǎn)是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產(chǎn)所在地進行交易。而房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過專業(yè)化分工來提高房地產(chǎn)交易過程中顧客匯集、商品展示等環(huán)節(jié)的效率，從而促成交易。

其次，房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。

影響房地產(chǎn)使用價值和價值的因素不僅包括房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等物質(zhì)因素，還包括產(chǎn)權(quán)類型、他項權(quán)利設(shè)立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等社會、人文因素等。

大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體都難以在較短的時間內(nèi)掌握這些因素的信息并把握其對房地產(chǎn)的使用和市場價值的影響。

這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員的專業(yè)化服務(wù)來幫助克服房地產(chǎn)交易主體的非專業(yè)缺陷，從而促進了房地產(chǎn)商品流通，因而是房地產(chǎn)市場必不可少的組成部分。

再次，在商品經(jīng)濟運行體系中，大多數(shù)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)銷商來完成的。

但是，由于房地產(chǎn)價格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)難以通過經(jīng)銷商來流通。

房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀服務(wù)，來促進房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟的方式運行。

(二)房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

1.任何一宗商品交易都包含交易標的和交易對家的信息搜尋、交易談判與決策、交易標的交割這三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商品構(gòu)成要素的復(fù)雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場信息搜尋極其困難、成本高昂。

2. 房地產(chǎn)商品的超強異質(zhì)性(即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的)又導(dǎo)致房地產(chǎn)交易主體難以對交易標的進行市場比較。而且，房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)的生產(chǎn)、生活資料，其效用與使用房地產(chǎn)的主體的生產(chǎn)、生活方式密切相關(guān)。

3.不同的主體對同一宗房地產(chǎn)常常會產(chǎn)生極不相同的看法。此外，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)都不是供個人使用的商品，而是供集體(家庭、企業(yè)、機構(gòu)等)使用的商品，房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協(xié)。這些均導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中的談判和決策非常困難。

4.其次，房地產(chǎn)交易標的的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶和房款的交割，還涉及物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費、公有事業(yè)費賬戶的更名與費用結(jié)算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請、房地產(chǎn)抵押手續(xù)辦理和貸款發(fā)放等事宜，其中任何一個環(huán)節(jié)的失敗都可能導(dǎo)致交易無法安全、順利地完成，而大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體對這些復(fù)雜的交易環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗，獨立操作難以保證交易安全、順利地進行。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員的專業(yè)化服務(wù)，來提高房地產(chǎn)交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標的安全、順利地交割。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀是房地產(chǎn)市場流通不可缺少的環(huán)節(jié)。

(三)房地產(chǎn)信息不對稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀必不可少

1.市場經(jīng)濟發(fā)展的歷史表明，市場經(jīng)濟條件下，信息不對稱的現(xiàn)象經(jīng)常存在，信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場經(jīng)濟活動的主體帶來經(jīng)濟風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，強化了房地產(chǎn)市場的信息不對稱。這不僅對房地產(chǎn)交易具有明顯的阻滯效應(yīng)，同時也使得房地產(chǎn)交易的風(fēng)險性大大增加。

3. 房地產(chǎn)商品高昂的價值，使得房地產(chǎn)交易中隱含的經(jīng)濟風(fēng)險特別巨大。而且，由于房地產(chǎn)涉及到各行各業(yè)的生產(chǎn)活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產(chǎn)交易中的經(jīng)濟風(fēng)險很容易演變成社會風(fēng)險。

4. 因此，房地產(chǎn)市場特別需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員，通過為買賣雙方提供各種專業(yè)服務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房地產(chǎn)交易安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟和社會風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用(掌握)

(一)降低交易成本，提高市場效率

由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體由于缺乏房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識和實踐經(jīng)歷，如果獨立、直接地進行房地產(chǎn)交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續(xù)辦理等諸多環(huán)節(jié)上花費大量的時間、精力和資金成本，而且效率低下。

這種狀況對房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場整體運行的低效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀是社會分工的進一步深化。

專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以通過集約化的信息收集和積累、專業(yè)化的人員培訓(xùn)和實踐，通過掌握了解豐富的市場信息、具有扎實的房地產(chǎn)專業(yè)知識和從事房地產(chǎn)交易的專業(yè)技能的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，為房地產(chǎn)交易主體提供一系列有助于房地產(chǎn)交易的專業(yè)化服務(wù)，從而降低每一宗房地產(chǎn)交易的成本，加速房地產(chǎn)流通，提高房地產(chǎn)市場的整體運行效率。

(二)規(guī)范交易行為，保障交易安全

房地產(chǎn)交易是一種復(fù)雜的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與價值運動過程。只有按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范及科學(xué)的房地產(chǎn)交易流程操作房地產(chǎn)交易的每一個環(huán)節(jié)，才能保證房地產(chǎn)交易過程安全、順利地完成。

否則，輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)交易的失敗，重則導(dǎo)致交易當(dāng)事人的重大財產(chǎn)損失，甚至干擾亂房地產(chǎn)市場秩序、引發(fā)金融風(fēng)險。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的專業(yè)化服務(wù)，向房地產(chǎn)交易主體宣傳房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)，警示不規(guī)范行為及其可能產(chǎn)生的后果，并通過良好的內(nèi)部管理制度，監(jiān)控客戶在房地產(chǎn)交易中的不規(guī)范行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。

同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀主體作為房地產(chǎn)交易的中介，可以提供一系列交易保障的服務(wù)，從而保障房地產(chǎn)交易安全，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

(三)促進交易公平，維護合法權(quán)益

房地產(chǎn)交易中，信息不對稱現(xiàn)象突出。一旦信息充足一方出現(xiàn)機會主義行為，如隱瞞、欺騙，則信息缺乏一方往往因受專業(yè)知識所限和交易經(jīng)驗的匱乏，難以識別交易中的不公平因素并做出合理的決策。

在這種情況下，一旦交易達成，往往有失公平。房地產(chǎn)經(jīng)紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務(wù)，能夠大大減少房地產(chǎn)市場信息不對稱對房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實現(xiàn)公平的房地產(chǎn)交易，維護客戶的合法權(quán)益。

 相關(guān)文章：

查看2011年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試串講資料匯總

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁