房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助!

私有房屋糾紛合同的效力認(rèn)定

一、目前法院受理的涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件基本情況

1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長時間。

3、從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

4、從訴訟的起因看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。

5、從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

二、我國法律規(guī)定在農(nóng)村應(yīng)該享受房屋買賣權(quán)利的條件

在農(nóng)村宅基地的房屋，《土地管理法》規(guī)定：一戶只享受一宅。按照法律規(guī)定，在農(nóng)村應(yīng)該享受房屋買賣權(quán)利的人，一、必須是本村的村民。二、這個人在村里沒有住宅。再一個是本村的居民因?yàn)榻Y(jié)婚、分居、分戶這樣也可以購買房屋；同時規(guī)定賣房的人不得再申請宅基地。另外對于不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國家有幾個特殊規(guī)定：一是在外面當(dāng)兵的現(xiàn)役軍人也可以在村里沒有居住的情況下可以購買；二是退離休的干部、職工，回原籍落戶的，在農(nóng)村確無房居住的，也可以申請宅基地；其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規(guī)定的。否則其他人不得在農(nóng)村購買宅基地。

三、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定

以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，只有買賣雙方都是同一經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以認(rèn)定合同有效。因?yàn)椋?、房屋買賣必然涉及到宅基地的買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

2、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房，實(shí)際是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

3、目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

四、法院審理涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則

一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉徖泶祟惏讣?shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)。

二是嚴(yán)格執(zhí)行法律和相關(guān)政策，穩(wěn)定房屋市場解決糾紛，有法依法處理，暫無規(guī)定的可緩解處理。要以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，起到制約行為人謹(jǐn)慎處分自己房屋的積極效果。

三是綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補(bǔ)償；再是返還、騰退房屋同時應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間。

企業(yè)風(fēng)險管理雜談

一個部委頒發(fā)的關(guān)于“新建項(xiàng)目中建筑面積的戶型在整個項(xiàng)目中所占比例”的文件，上午剛剛發(fā)布，下午又來一個公告宣布予以廢止！這個聽起來像鬧劇的事實(shí)，直面反映了政府不同相關(guān)部門對這一問題在看法上存在的分歧，同時更加折射出政府對于房地產(chǎn)管控的不成熟。而在這場博弈中，房地產(chǎn)商無疑成為受害者，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目會因?yàn)檫@個文件的影響而改變設(shè)計(jì)及后續(xù)的工作。本來政策就是要大家遵守、執(zhí)行的法律規(guī)范，而這次事件對于開發(fā)商來說卻成一個風(fēng)險事件了，如果這第二個公告來的晚幾天？如果開發(fā)商不采取積極的應(yīng)對措施？將會帶來什么樣的后果？

識別項(xiàng)目風(fēng)險

項(xiàng)目風(fēng)險是一種不確定事件或狀況，一旦發(fā)生，會對至少一個項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生積極或消極的影響。而對風(fēng)險的識別是要確定風(fēng)險管理的目標(biāo)，如果風(fēng)險識別做得不清晰、沒有條理，那就會像一個很高明的將軍，即使再高明，也無法讓他去打無目標(biāo)之仗。風(fēng)險識別首先是識別風(fēng)險事件，并進(jìn)行分類、量化等工作。對于房地產(chǎn)企業(yè)，常見的幾種風(fēng)險為政策風(fēng)險、決策風(fēng)險、管理風(fēng)險，具體表現(xiàn)在：

政策風(fēng)險成為除了自然災(zāi)害之外的最大風(fēng)險

政府作為保護(hù)廣大人民的利益載體，在制定政策時，要充分考慮資源與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，要考慮土地利用問題、農(nóng)業(yè)保護(hù)問題，還要房價不高，讓老百姓能買得起房子！這其中的博弈甚是微妙，這也大概是前些天出現(xiàn)政策鬧劇的原因，當(dāng)然，還有政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在等等矛盾。而對于開發(fā)商來說，政策應(yīng)該是一種約束和控制的行為，企業(yè)必須要遵守相關(guān)的政策法規(guī)，同時要制定對于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充和操作的部門管理規(guī)章制度和規(guī)范性文件以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

項(xiàng)目決策風(fēng)險

房地產(chǎn)項(xiàng)目決策風(fēng)險，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的定位風(fēng)險、創(chuàng)新風(fēng)險等。

（1）項(xiàng)目的定位是決策層根據(jù)市場調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報告做出的，包括項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、營銷策劃方案等工作的依據(jù)。項(xiàng)目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，基本上決定了項(xiàng)目的銷售前景。如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、盲目開始項(xiàng)目建設(shè)，帶來的影響將是巨大的，也給管理控制帶來的巨大的難度。這是項(xiàng)目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險，屬項(xiàng)目的決策性失誤風(fēng)險，風(fēng)險事件一旦發(fā)生，其管理非常困難，成本巨大，甚者能導(dǎo)致不可挽回的后果。

（2）不同的開發(fā)商風(fēng)險喜好不同，采取的決策不同。有的房地產(chǎn)商喜好追求項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的，更何況是遇到不熟悉的領(lǐng)域，很多情況下創(chuàng)新便成了失敗的同義詞。曾經(jīng)有個開發(fā)商本意為客戶著想，采用輕質(zhì)板墻以增加客戶的得房率。盡管采用新型的輕質(zhì)板墻前期也進(jìn)行了考察、客戶走訪等，但是卻忽略了南北方的氣候差異，客戶交房入住采暖季以后，在輕質(zhì)板墻部位出現(xiàn)大量裂縫，致使客戶滿意率急劇下降，投訴率迅速上升，導(dǎo)致向客戶賠款幾百萬。

項(xiàng)目資金風(fēng)險

這是任何項(xiàng)目都要面臨的風(fēng)險類型，如果項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問題，項(xiàng)目將會舉步維艱。所以，項(xiàng)目可行性報告要體現(xiàn)項(xiàng)目的資金曲線，制定合理的資金控制計(jì)劃，保證項(xiàng)目能夠有充足的資金運(yùn)行。但是由于項(xiàng)目的資金絕大多數(shù)來自于外部，如銀行、合作伙伴、金融市場等，因?yàn)闀艿浇鹑谑袌龅挠绊?，在做資金計(jì)劃時，要保證能合理規(guī)避這些外部金融風(fēng)險事件。

項(xiàng)目管理風(fēng)險

房地產(chǎn)管理是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程框架內(nèi)進(jìn)行的管理活動、行動決策，這些管理事務(wù)本身都能給項(xiàng)目帶來致命的打擊，而且是重量級的風(fēng)險事件。如果管理不到位，帶來的項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險、進(jìn)度風(fēng)險、人力風(fēng)險，還有前面的資金風(fēng)險，都會因?yàn)楣芾韺?xiàng)目產(chǎn)生致命的傷害。房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目特性非常明顯，房地產(chǎn)商應(yīng)該建立完善的項(xiàng)目管理體系，保證項(xiàng)目管理體系流程清晰、責(zé)任明確。同時要加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的項(xiàng)目管理知識。

（1）項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過驗(yàn)收而造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計(jì)知識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題；處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者交房后給客戶造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問題等，

（2）項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險：在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建

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