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2011房地經(jīng)紀(jì)人考試考點(diǎn)精講79

發(fā)表時(shí)間:2011/3/21 11:43:41 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法很多,如靜態(tài)投資回收期、投資利潤(rùn)率等。而且不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所適用的評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法可能不同。但這里僅對(duì)其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期作一簡(jiǎn)要介紹。

(一)凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值(NPV)又稱財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,是指按投資者可接受的最低收益率,將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。其計(jì)算公式見教材133頁。

計(jì)算凈現(xiàn)值具體有兩種方式:一是先分別計(jì)算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值,然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值,即得出凈現(xiàn)值。二是先計(jì)算凈現(xiàn)金流量,然后計(jì)算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值,即得出凈現(xiàn)值。一般來說,第二種方式要簡(jiǎn)便一些。

投資者可接受的最低收益率,也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率,或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率,一般取行業(yè)的基準(zhǔn)收益率,通常應(yīng)高于銀行貸款利率。

計(jì)算出了凈現(xiàn)值NPV后,判斷項(xiàng)目是否可行如下:

如果NPV≥0,則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。

如果NPV<0,則說明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率,因而是不可以接受的,應(yīng)被淘汰。

例1—10見教材134頁。

(二)內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率(IRR)又稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。計(jì)算公式見教材135頁。

為了求取IRR,是先采用試錯(cuò)法,計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法,即IRR是通過試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。

IRR通過線性內(nèi)插法求取的計(jì)算公式見教材135頁。

求出內(nèi)部收益率IRR后,將其與基準(zhǔn)收益率iC相比較,判斷項(xiàng)是否可行如下:

如果IRR≥iC,則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。

如果IRR<iC,則說明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率,因而是不可以接受的,應(yīng)被淘汰。

例1—11見教材136頁。

題目:(A/P,I,n)稱為( )系數(shù)。

A.等額支付終值系數(shù)

B.等額支付現(xiàn)值系數(shù)

C.償債基金系數(shù)

D.資金回收系數(shù)

答案:(D)

內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別:

1.凈現(xiàn)值是一個(gè)數(shù)額,內(nèi)部收益率是一個(gè)比率。所以,內(nèi)部收益率比凈現(xiàn)值有更直觀的吸引力。斷言一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是30%,比指出其凈現(xiàn)值是1200萬元可能得到更多的信息。

2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率,而這個(gè)折現(xiàn)率在事先往往是很難確定的;內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個(gè)折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率法存在的問題:

內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號(hào)與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。

這些問題出自下列兩個(gè)方面的原因:一是該方法本身所固有的再投資假設(shè);二是多重根的問題。

采用內(nèi)部收益率法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí),隱含了這樣一個(gè)假定,即資金以內(nèi)部收益率再投資。而在凈現(xiàn)值法中,是假定資金以投資者可接受的最低收益率再投資。

(三)動(dòng)態(tài)投資回收期

投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。

用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)價(jià)指標(biāo)稱為投資回收期(PT)。

計(jì)算投資回收期的起始時(shí)間有2種:一種是從投資開始時(shí)算起,另一種是從項(xiàng)目建成時(shí)算起,計(jì)算時(shí)應(yīng)予以說明。

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式見教材137頁。

動(dòng)態(tài)投資回收期通常以年表示,其詳細(xì)計(jì)算公式為:

動(dòng)態(tài)投資回收期=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)一1]+[上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對(duì)值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值]

求出投資回收期后,判斷項(xiàng)目是否可以接受的標(biāo)準(zhǔn)通常有下列3種:(1)認(rèn)為投資回收期越短越好;(2)投資回收期短于項(xiàng)目的壽命期即可以接受;(3)投資回收期短于基準(zhǔn)投資回收期即可以接受。

求出動(dòng)態(tài)投資回收期PT,將其與基準(zhǔn)投資回收期PC比較,判斷項(xiàng)目是否可行如下:

如果PT≤PC,則說明項(xiàng)目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率,因而是可以接受的。

如果PT>PC,則說明項(xiàng)目的獲利能力未達(dá)到所要求的收益率,因而是不可以接受的,應(yīng)被淘汰。

例1-12見教材137頁到138頁。

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