房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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房產(chǎn)稅及其起源

對房產(chǎn)征稅的目房產(chǎn)稅相關(guān)漫畫的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。

起源

房產(chǎn)稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。歐洲中世紀時，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財?shù)囊豁椫匾侄?，且名目繁多，?ldquo;窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標志作為確定負擔的標準。中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。

1949年中華人民共和國建立后，政務(wù)院發(fā)布《全國稅政實施要則》（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡化稅制，把對國營企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內(nèi)單位和個人。

收益性物業(yè)管理費用的構(gòu)成

收益性物業(yè)的物業(yè)管理費用由下列構(gòu)成：

1、人工費。

2、公共部位、公共設(shè)施設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費。

3、綠化管理費。

4、清潔衛(wèi)生費。

5、保安費。

6、辦公費。

7、固定資產(chǎn)折舊費。

8、不可預見費。

9、法定稅費。

10、企業(yè)管理費及利潤。

11、保險費。

12、房產(chǎn)稅。

物業(yè)管理經(jīng)費的主要來源

為什么要收取住宅維修基金

凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金）。維修基金的使用管理執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng) 當有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購房者 應(yīng)當按購房款2—3%的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體 業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基 金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門確定。

公有住房售后的維修 基金來源于兩部分：

（1）售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%. 該部分基金屬售房單位所有。

（2）購房者按購 房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部 門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當?shù)厝?民政府批準后實施。

住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成

住宅小區(qū)公共性服務(wù)費用由九個部分構(gòu)成：

（1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

（2）房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施日常運行維修（小修）及保養(yǎng)費；

（3）綠化管理費；

（4）清潔衛(wèi)生費；

（5）保安費；

（6）辦公費： 采集者退散

（7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

（8）法定稅費；

（9）合理利潤

關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)項目的收費標準，主要根據(jù)具體服務(wù)項目的不同而有所差異。一般而言，上述服務(wù)項目的收費標準大都由政府定價，當然不一定是逐項定價，大都是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)其所提供的具體服務(wù)內(nèi)容、標準、深度向政府物價部門提出物業(yè)管理費收取標準申請，經(jīng)審查批準后確定出某一物業(yè)管理區(qū)域綜合收費標準，物業(yè)管理企業(yè)一般就是按此標準向業(yè)主收取管理費。總的來說，考查物業(yè)管理費主要應(yīng)從物業(yè)管理部門所提供服務(wù)的范圍、內(nèi)容、服務(wù)標準和深度等方面來考慮。還有，一般情況下，物業(yè)管理費中不包含電梯費。

另外，需要說明的是，上述物業(yè)管理的內(nèi)容及項目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù)，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包含在內(nèi)。當然，業(yè)主若需要個別的專項服務(wù)，可與物業(yè)管理部門聯(lián)系，協(xié)商解決，業(yè)主應(yīng)承擔相應(yīng)的管理服務(wù)費。

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