房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

價(jià)格可比基礎(chǔ)的內(nèi)容

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價(jià);③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

(1)統(tǒng)一付款方式

將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。

例 某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格。

[解] 該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格計(jì)算如下：

30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)

例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計(jì)算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r，則計(jì)算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r，則計(jì)算中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2.

(2)統(tǒng)一采用單價(jià)

在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格。

(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵

在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積

套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/套內(nèi)使用面積

(5)統(tǒng)一面積單位

在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公 頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67

平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10 000

平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格×10.764

平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格×0.303

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營與銷售有利的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分應(yīng)該遵循以下原則：

可測(cè)量性?？蓽y(cè)量性是指各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)或潛在購買力和市場(chǎng)規(guī)模大小是可以識(shí)別、可以衡量的。

可進(jìn)人性?？蛇M(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入所選定細(xì)分市場(chǎng)的程度。主要從三個(gè)方面判斷細(xì)分市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)是否具有可進(jìn)入性：

① 企業(yè)是否具有進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)的條件;(如存在貿(mào)易壁壘)

②企業(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者;

③產(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場(chǎng)。

可盈利性?？捎允侵甘袌?chǎng)規(guī)模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說，一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該具有一定的規(guī)模，并且具有相當(dāng)程度的發(fā)展?jié)摿?，足以滿足企業(yè)銷售和利潤的要求。

可行性?？尚行允侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的細(xì)分市場(chǎng)，能否制定和實(shí)施相應(yīng)有效的市場(chǎng)營銷計(jì)劃，包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道以及促銷等計(jì)劃。

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