房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)（一）

目前，我國(guó)尚沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的深入的理論研究。國(guó)內(nèi)理論研究的角度集中在對(duì)房地產(chǎn)景氣波動(dòng)的研究，確立的指標(biāo)體系，即各種預(yù)警系統(tǒng)，旨在評(píng)價(jià)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的狀況，也就是利用房地產(chǎn)市場(chǎng)波峰和波谷的歷史記錄，來(lái)預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展的方向，其主要目的是為減少市場(chǎng)的波動(dòng)提供依據(jù)。不置可否，波動(dòng)與泡沫有關(guān)，但是，波動(dòng)絕不等于泡沫，它們的本質(zhì)不同，對(duì)波動(dòng)的判斷標(biāo)準(zhǔn)根本不能用來(lái)判斷泡沫。因此，目前的許多爭(zhēng)論用這些景氣指標(biāo)系統(tǒng)的綜合指數(shù)，甚至只是利用這些指標(biāo)系統(tǒng)中的幾個(gè)指標(biāo)，來(lái)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，做出目前中國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫或沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的結(jié)論，都缺乏充分的理論依據(jù)。

一、房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究綜述

關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度，國(guó)內(nèi)的研究很少，黃正新（2002）指出實(shí)物資本（產(chǎn)）基礎(chǔ)價(jià)值的確定不是根據(jù)現(xiàn)實(shí)資本的投資收益，而是由該資產(chǎn)或商品的生產(chǎn)成本加上流通費(fèi)用再加上社會(huì)平均利潤(rùn)計(jì)算的；李維哲和曲波（2002）設(shè)計(jì)了關(guān)于地產(chǎn)泡沫的預(yù)警指標(biāo)，分為生產(chǎn)類(lèi)指標(biāo)、交易狀況類(lèi)指標(biāo)、消費(fèi)狀況類(lèi)指標(biāo)和金融類(lèi)指標(biāo)四大類(lèi)，這些指標(biāo)雖然以測(cè)度房地產(chǎn)泡沫為名，實(shí)質(zhì)上仍然是房地產(chǎn)景氣的測(cè)度指標(biāo)，并且指標(biāo)過(guò)多，為實(shí)際應(yīng)用帶來(lái)困難；洪開(kāi)榮（2002）提出了泡沫計(jì)量“市場(chǎng)修正法”，以空置率為基礎(chǔ)計(jì)算房地產(chǎn)泡沫，同樣沒(méi)有分清景氣與泡沫的區(qū)別。

國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究大致可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是從房地產(chǎn)價(jià)格形成的角度進(jìn)行分析，建立各種各樣的房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格的計(jì)算模型，將房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格與其基礎(chǔ)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比來(lái)測(cè)量泡沫的程度。另一類(lèi)是從房地產(chǎn)的信用角度進(jìn)行分析，設(shè)計(jì)各種指標(biāo)來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)泡沫的程度。

應(yīng)該說(shuō)，國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)內(nèi)的研究。但是，國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)泡沫的度量是基于完善的統(tǒng)計(jì)體系而進(jìn)行的，所設(shè)計(jì)的指標(biāo)對(duì)國(guó)內(nèi)的情況并不適用。并且，房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格的計(jì)算本身就具有很大的難度及不確定性。由于房?jī)r(jià)和地價(jià)相互轉(zhuǎn)化的關(guān)系，無(wú)論是根據(jù)收益原理還是根據(jù)成本原理，都無(wú)法脫離對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)的預(yù)期，而預(yù)期是肯定與泡沫相關(guān)聯(lián)的，因此，筆者認(rèn)為通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫并不完全科學(xué)。

二、房地產(chǎn)泡沫成因

房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)中最常見(jiàn)的價(jià)格泡沫現(xiàn)象，這是由房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)決定的，它具有容易引起泡沫的資產(chǎn)領(lǐng)域一般具有的特點(diǎn)，即：（1）供求難以達(dá)到均衡，（2）供給彈性校首先，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給和需求之間存在時(shí)滯，難以達(dá)到均衡；其次，在所有的生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最校經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的需求旺盛，而房地產(chǎn)建設(shè)受有限的土地供給的限制，特別是城市中心地區(qū)的土地，不可能隨價(jià)格的上漲而增加。于是，在一定的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格可以與投入的貨幣數(shù)量同比例地上漲。因此，土地資源的稀缺限制了土地的供給彈性，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的飆升，引起了房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體。本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。

房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒(méi)有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來(lái)就存在著很樂(lè)觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)作抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。

同樣，銀行也持有類(lèi)似的心理，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣(mài)，使銀行部門(mén)認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門(mén)還會(huì)過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。因此，就是對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，這與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買(mǎi)樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣(mài)。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制的動(dòng)力之二就是資金的支持，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒(méi)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。以日本為例，20世紀(jì)80-90年代的泡沫經(jīng)濟(jì)與土地神話和貨幣金融政策的影響關(guān)系密切。20世紀(jì)80年代初期，為適應(yīng)日元升值和擴(kuò)大內(nèi)需的要求，日本發(fā)展和開(kāi)放了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，日本國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了國(guó)家公共投資、企業(yè)設(shè)備投資和個(gè)人消費(fèi)一齊上的局面，興起了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房建設(shè)的高潮。在日本這個(gè)國(guó)土面積狹小且又經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，土地是最為可靠的財(cái)富。生產(chǎn)和技術(shù)能不斷向前發(fā)展，商品可以源源不斷地生產(chǎn)出來(lái)，可國(guó)土卻無(wú)法擴(kuò)大。因此，土地價(jià)格只升不降成為大多數(shù)日本國(guó)民“顛撲不破的真理”，這種心理增加了購(gòu)買(mǎi)土地的需求，對(duì)土地價(jià)格的上漲起了推波助瀾的作用。同時(shí)，大規(guī)模建設(shè)需要大量的投資，又引起旺盛的資金需求，使日本的金融市場(chǎng)快速發(fā)展，融資規(guī)模尤其是直接融資規(guī)模迅速擴(kuò)大，最終超過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的承受能力，導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟(jì)的泡滅。

總之，房地產(chǎn)泡沫的生成條件有兩個(gè)：一是過(guò)度的投機(jī)需求，二是投資信貸的支持。

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