房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!

☆考點(diǎn)33：

從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來(lái)看，價(jià)格有市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。

☆☆考點(diǎn)34：

▲可將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：

1.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；

2.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；

3.全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況；

4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

☆☆☆☆考點(diǎn)35：

1.按用途（功能）分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)

2.按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)

3.按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)

4.接交易方式分：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

5.接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

6.按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（具體新開(kāi)發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)）、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購(gòu)公有住房等的再次交易市場(chǎng)）

7.按時(shí)間分：過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

☆☆考點(diǎn)36：

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易雙方的各自利益的最大化而進(jìn)行的努力。

具體有：賣(mài)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，賣(mài)方與賣(mài)方之間的競(jìng)爭(zhēng)，以及買(mǎi)方與買(mǎi)方之間的競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為：買(mǎi)方市場(chǎng)和賣(mài)方市場(chǎng)。

☆☆☆☆考點(diǎn)37：

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專門(mén)術(shù)語(yǔ)來(lái)描述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

1.完全競(jìng)爭(zhēng)

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：

（1）所買(mǎi)賣(mài)的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買(mǎi)者不在乎從哪個(gè)賣(mài)者手里購(gòu)買(mǎi)商品，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣(mài)者產(chǎn)生偏好，任何賣(mài)者也無(wú)法通過(guò)自己的商品來(lái)壟斷市場(chǎng)；

（2）有相當(dāng)多的買(mǎi)者和賣(mài)者，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者所買(mǎi)賣(mài)的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微小份額，因而單個(gè)買(mǎi)者或賣(mài)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；

（3）市場(chǎng)信息完全，買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；

（4）買(mǎi)者和賣(mài)者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；

（5）買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)政府干預(yù)。

2.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）賣(mài)者和買(mǎi)者都比較多；

（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；

（3）市場(chǎng)信息比較完全。

3.寡頭壟斷

寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格下降，從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無(wú)多大差異的情況下，非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。

4.完全壟斷

完全壟斷分為：賣(mài)方壟斷、買(mǎi)方壟斷、雙邊壟斷。

一般所講的完全壟斷，多指賣(mài)方壟斷。賣(mài)方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）只有一個(gè)賣(mài)者，而買(mǎi)者很多；

（2）產(chǎn)品無(wú)相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；

（3）新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。

造成賣(mài)方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等。

☆☆☆☆考點(diǎn)38：

彈性較大的數(shù)值說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型：

1.彈性數(shù)值為無(wú)窮大的情況，稱為完全彈性。

2.彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無(wú)彈性。

3.彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。

4.彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

5.彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。

需求富有價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價(jià)格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求完全富有價(jià)格彈性，價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；需求完全無(wú)價(jià)格彈性，不管價(jià)格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

▲替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。

▲互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)。

供給富有價(jià)格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價(jià)格彈性的供給曲線與原點(diǎn)相交；供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無(wú)價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

就開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來(lái)看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

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