房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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(1) 代理人以委托人的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動，

由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān);而經(jīng)紀(jì)(居間)人則是處

于獨立地位，以自己的名義來從事經(jīng)紀(jì)活動，其法律后果由自

己承擔(dān)。

(2) 代理人在交易活動中，代表委托人(買方或賣方)與第三人(買方或賣方)發(fā)生直接買賣關(guān)系，而經(jīng)紀(jì)(居間)人在其經(jīng)紀(jì)活動中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關(guān)系，進(jìn)行交易。

(3) 代理人在交易活動中向第三人地理表達(dá)自己的意志，有一定權(quán)利控制商品的價格及銷售條件等，并可代理委托人簽訂交易合同;而經(jīng)紀(jì)(居間)人則向交易雙方表達(dá)的是買賣雙方的意志，無權(quán)控制商品價格及銷售條件，也無資格簽訂交易合同。

(4) 代理人只行使委托人委托的權(quán)利和義務(wù)，對第三人不具有任何權(quán)利和義務(wù);而經(jīng)紀(jì)(居間)人則獨立對當(dāng)事人雙方負(fù)有同等權(quán)利與義務(wù)，但無權(quán)替交易雙方的任何一方行使權(quán)利。

(5) 代理人的服務(wù)范圍較經(jīng)紀(jì)人要窄，代理人同委托人之間是一種較固定的、連續(xù)性的關(guān)系，代理人只能為一定的委托人進(jìn)媒介行為，而不能為其他人進(jìn)行;經(jīng)紀(jì)(居間)人則同交易雙方之間沒有固定的連續(xù)性關(guān)系，可以根據(jù)自己的意志為其他人從事中介服務(wù)活動。

(6) 代理人只能向委托人索取報酬，在獲取服務(wù)報酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結(jié)果決定報酬數(shù)額，經(jīng)紀(jì)(居間)人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬，收費標(biāo)準(zhǔn)一般按政府有關(guān)規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報酬，否則只能收取成本費。

2、咨詢服務(wù)與經(jīng)紀(jì)(居間)服務(wù)

中介服務(wù)活動包括咨詢服務(wù)和經(jīng)紀(jì)(居間)服務(wù)。咨詢服務(wù)的內(nèi)容包括政策、法規(guī)、信息咨詢、市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動，專業(yè)性要求較高，經(jīng)紀(jì)(居間)服務(wù)中也包含有一定的咨詢服務(wù)內(nèi)容，但經(jīng)紀(jì)(居間)活動中不包括咨詢服務(wù)活動。在我國的一些經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定中，將咨詢服務(wù)也列入經(jīng)紀(jì)活動，但實質(zhì)上有一定的區(qū)別。根據(jù)委托咨詢合同與經(jīng)紀(jì)(居間)合同的法律關(guān)系，對兩者進(jìn)行區(qū)別比較：

(1) 咨詢委托人在法律關(guān)系上只涉及委托人，直接獨立對委托人先

使自己的權(quán)利和義務(wù)，不存在交易中的第三人;而經(jīng)紀(jì)(居間)

人或代理人都會涉及到第三人。

(2) 咨詢委托人在其經(jīng)濟活動中，向委托人直接提供自己的勞動產(chǎn)品;而經(jīng)紀(jì)(居間)人在其經(jīng)濟活動中則是去促成買賣雙方完成交易而提供居間服務(wù)。

(3) 咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務(wù)費;而經(jīng)紀(jì)(居間)人收取是中介費。咨詢委托人根據(jù)合同向委托人提供真實可靠的信息，或回答正確的咨詢意見，或提供咨詢報告書后，無論這些信息、意見或報告結(jié)論對委托人是否適用，都不影響委托人取得報酬;雖然經(jīng)紀(jì)(居間)人也給交易雙方提供信息或估價等咨詢服務(wù)，但如果只是為促成交易而提供一般性市場信息，要等到交易雙方訂約成功后，經(jīng)紀(jì)(居間)合同才告成立為依據(jù)，經(jīng)紀(jì)(居間)人才能取得傭金。否則只能收取成本費。

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