房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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考點(diǎn)預(yù)測(cè)（二）

考點(diǎn)6：

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)專門術(shù)語(yǔ)來(lái)描述市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

1、完全競(jìng)爭(zhēng)

完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備以下幾個(gè)條件：

（1）所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差別，因而任何買者不在乎從哪個(gè)賣者手里購(gòu)買商品，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無(wú)法通過(guò)自己的商品來(lái)壟斷市場(chǎng)；

（2）有相當(dāng)多的買者和賣者，每個(gè)買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微小份額，因而單個(gè)買者或賣者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；

（3）市場(chǎng)信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；

（4）買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；

（5）買者和賣者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)政府干預(yù)。

2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）賣者和買者都比較多；

（2）產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、服務(wù)等方面存在差別；

（3）市場(chǎng)信息比較完全。

3、寡頭壟斷

寡頭壟斷是少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大部分或者全部的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在寡頭壟斷市場(chǎng)上，生產(chǎn)者之間存在著競(jìng)爭(zhēng)，但寡頭生產(chǎn)者在競(jìng)爭(zhēng)中往往傾向于非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)楣杨^生產(chǎn)者之間的價(jià)格戰(zhàn)往往會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品價(jià)格下降，從而使每個(gè)生產(chǎn)者都受損失。而且由于生產(chǎn)者數(shù)量少，生產(chǎn)者之間容易達(dá)成某種妥協(xié)。這種競(jìng)爭(zhēng)主要發(fā)生在產(chǎn)品有差異的生產(chǎn)者之間，而在產(chǎn)品無(wú)多大差異的情況下，非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)難以進(jìn)行，寡頭生產(chǎn)者在定價(jià)方面就會(huì)進(jìn)行勾結(jié)。

4、完全壟斷

完全壟斷分為：賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。賣方壟斷市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（1）只有一個(gè)賣者，而買者很多；

（2）產(chǎn)品無(wú)相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；

（3）新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。

造成賣方壟斷的原因有：資源控制、政府許可限制（如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷）、專利、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等

考點(diǎn)7：

在賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)中，賣方為貴賣，會(huì)極力謀求抬高價(jià)格；買方為賤買，會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競(jìng)爭(zhēng)中哪一方對(duì)價(jià)格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買賣雙方在市場(chǎng)上對(duì)價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場(chǎng)區(qū)分為賣方市場(chǎng)和買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場(chǎng)。買方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過(guò)剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。

競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競(jìng)爭(zhēng)，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)和買方內(nèi)部成員之間的競(jìng)爭(zhēng)。賣方本來(lái)是要貴賣，但是賣方與賣方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)降低價(jià)格。買方本來(lái)是要賤買，但是買方與買方之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。

考點(diǎn)3：

房地產(chǎn)市場(chǎng)周期大體有以下幾個(gè)階段：

1、上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場(chǎng)上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價(jià)不斷上升；隨著租金和售價(jià)的上升，對(duì)房地產(chǎn)的投資需求也開(kāi)始增加。因此，這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

2、高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開(kāi)始出現(xiàn)減少的勢(shì)頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開(kāi)始上升的過(guò)程。

3、衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)租金回收投資并獲取利潤(rùn)也不見(jiàn)得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

4、低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很??；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降，

考點(diǎn)8：

影響房地產(chǎn)需求量的因素，或者 對(duì)某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

1、該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般來(lái)說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)其需求就會(huì)減少；價(jià)格下降，對(duì)其需求就會(huì)增加，但也有比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

2、消費(fèi)者的收入水平。

3、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

4、消費(fèi)者的偏好。

5、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

考點(diǎn)9：

彈性較大的數(shù)值說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是敏感的，彈性較小的數(shù)值說(shuō)明一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的變化是較不敏感的。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型：

1、彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。

2、彈性數(shù)值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

3、彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。

4、彈性數(shù)值為無(wú)窮大的情況，稱為完全彈性。

5、彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無(wú)彈性。

需求富有價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線；需求缺乏價(jià)格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線；需求單一價(jià)格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線；需求完全富有價(jià)格彈性，價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線；需求完全無(wú)價(jià)格彈性，不管價(jià)格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。

替代品：一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就增加。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。

互補(bǔ)品：對(duì)一種房地產(chǎn)的消費(fèi)多了，對(duì)另一種房地產(chǎn)的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)。

供給富有價(jià)格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價(jià)格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價(jià)格彈性的供給曲線與原點(diǎn)相交；供給完全富有價(jià)格彈性的價(jià)格的任何微小變化都會(huì)導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線；供給完全無(wú)價(jià)格彈性的價(jià)格的任何變化都不會(huì)導(dǎo)致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

就開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來(lái)看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。

房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比

開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。

考點(diǎn)10：

是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者（賣者）在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

形成供給有兩個(gè)條件：一是開(kāi)發(fā)商或擁有者愿意供給，二是開(kāi)發(fā)商或擁有者有能力供給。

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