房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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現(xiàn)金流量分析技術(shù)

做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，需要掌握現(xiàn)金流量分析技術(shù)。

（一）現(xiàn)金流量的概念

現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目（方案或企業(yè)）在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的角度來(lái)看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支的改變量。

現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

資金的收人稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流人量。現(xiàn)金流人量具體是指由于投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收入的增加或資金支出的減少。

資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流出量具體是指由于投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金支出的增加或資金收入的減少。

現(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：

凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量一現(xiàn)金流出量

題目：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法很多，不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所適用的評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法也不盡相同。最主要、最常用的評(píng)價(jià)指標(biāo)有（?。?。

A.靜態(tài)投資回收期

B.動(dòng)態(tài)投資回收期

C.凈現(xiàn)值

D.投資利潤(rùn)率

E.內(nèi)部收益率

答案：（BCD）

（二）現(xiàn)金流量圖

為直觀地反映現(xiàn)金流量與時(shí)間的關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來(lái)，該圖即是現(xiàn)金流量圖，見(jiàn)教村133頁(yè)圖1—6.

現(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：

1.用一水平線表示時(shí)間，將該水平線劃分為長(zhǎng)短相同的間隔，每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位，即計(jì)息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年。

2.劃分了時(shí)間間隔后的水平線，表示一個(gè)從O開(kāi)始到n結(jié)束的時(shí)間序列，在該線的左端，以0表示時(shí)間序列的起點(diǎn)，同時(shí)它也是第一個(gè)計(jì)息周期的起始點(diǎn)，依次向右延伸，從l到n分別代表各計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)。

3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出。以垂直線的長(zhǎng)短來(lái)表示現(xiàn)金流量的絕對(duì)值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長(zhǎng)。

綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點(diǎn)：

1.時(shí)間段的總長(zhǎng)度：時(shí)問(wèn)段從何時(shí)開(kāi)始至何時(shí)結(jié)束。

2.時(shí)間段的指向：時(shí)間的推移是自左向右，即左邊為過(guò)去，右邊為未來(lái)。

3.時(shí)間段的劃分：根據(jù)實(shí)際需要，按年、半年、季、月等，對(duì)時(shí)間段進(jìn)行劃分。

4.現(xiàn)金流量在時(shí)間段上發(fā)生的具體時(shí)點(diǎn)。

5.現(xiàn)金流量在該時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的具體數(shù)額。

6.現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。

（三）現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是將現(xiàn)金流量用表格的形式表現(xiàn)出來(lái)。現(xiàn)金收支按發(fā)生的時(shí)問(wèn)列入相應(yīng)的時(shí)期，見(jiàn)教材133頁(yè)表1-4。

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