房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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基本資料的搜集

基本資料可分為初級（一手）資料及次級（二手）資料兩類。初級資料系為特定目的而直接搜集的資料，次級資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進行初級資料搜集前，應先評估是否有現(xiàn)成的次級資料可供利用，并盡可能優(yōu)先利用次級資料，因為利用次級資料有成本低廉、取得容易的特點。

1.初級資料

初級資料的搜集是依據(jù)特定目的，遵循完整的研究設計及調(diào)研設計，并通過調(diào)研執(zhí)行、資料處理與分析，以得到所需的資料。這種資料搜集方法在社會科學研究中經(jīng)常使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往較依賴市場經(jīng)驗而不注重方法，但因土地資源有限，市場競爭日益激烈，某些初級資料（例如潛在客戶購買力、選擇區(qū)位評估因素、客戶滿意度、商業(yè)圈類型等）的使用性高、目的明確，若配合次級資料使用，可使開發(fā)企業(yè)作出更正確的判斷。

在各種資料搜集上，可依照各種資料的性質(zhì)整理分析，如官方資料主要有經(jīng)濟狀況統(tǒng)計、各項政策公告及政策法規(guī)執(zhí)行的狀況、建筑規(guī)劃及各項統(tǒng)計；而在學術研究類的報告中，主要有各項政府重要計劃的研究分析，及對當前政策制度或特定主題的研究討論，例如經(jīng)濟適用住房政策的定位。產(chǎn)業(yè)資料及市場報告除供求狀況外，還有項目的規(guī)劃、價格、貸款及市場對各種產(chǎn)品的接受程度等。因此，在進行項目策劃定位時須事先擬定資料搜集的方式，理出一條脈絡分明的定位邏輯，以達到事半功倍的效果。

2.次級資料

（1）內(nèi)部次級資料

一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用，例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，如初期的土地購買評估報告、產(chǎn)品定位報告、銷售檢討報告、結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參考價值的資料來源。由這些資料可整理出項目個案的購買客戶群體的狀況，對項目策劃時的目標客戶群的研究及產(chǎn)品策劃構想很有幫助。

（2）外部次級資料

外部次級資料來源主要包括官方、學術單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。官方資料以統(tǒng)計類居多，學術單位以研究報告或論文居多，產(chǎn)業(yè)資料以房地產(chǎn)市場資料居多。

交通流量資料的搜集

交通流量常能帶來人口流量，使人流駐留地點的商業(yè)價值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關系存在。一般所指的交通流量資料包含：小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量等，以及這些流量的路線及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。

常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)研人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)研，調(diào)研員常常需要2～3人或以上，因此也可利用攝像機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復觀察現(xiàn)場交通狀況。交通流量調(diào)研時段的選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區(qū)分，分別調(diào)研取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。

交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展條件，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商圈消沉沒落；又如市區(qū)可能因道路狹窄，無停車場或難以停車，而導致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展，我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內(nèi)容，運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。

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