房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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房地產(chǎn)的定義及分類（二）

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的一般程序

具備組織開發(fā)資金能力———————————&9658；自由資金、融資渠道

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投資可行性分析———————————&9658；研究、初步方案、詳細(xì)方案

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確定項(xiàng)目———————————&9658；成立項(xiàng)目公司

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前期設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)———————————&9658；規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、房管部門審批

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組織施工———————————&9658；工程管理、各方協(xié)調(diào)

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制定營銷策略———————————&9658；市場調(diào)研、初步方案、詳細(xì)方案、實(shí)操方案

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建立銷售體系———————————&9658；組織銷售隊(duì)伍、包括招聘、培訓(xùn)、管理等

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項(xiàng)目銷售過程———————————&9658；內(nèi)部認(rèn)購、公開發(fā)售、持續(xù)銷售、尾盤銷售

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物業(yè)管理接管、開發(fā)商退出———————————&9658；售后服務(wù)、項(xiàng)目交付使用

房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，投入得資金較高，一般中小得項(xiàng)目起碼也需7－8年，而大型項(xiàng)目則在10年以上，而當(dāng)中最難把握的就是項(xiàng)目的銷售過程，所以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)策劃銷售人員的素質(zhì)要求也越來越高。

房地產(chǎn)推廣

1、房地產(chǎn)推廣是開發(fā)商公開發(fā)售市場的全面展開

2、房地產(chǎn)推廣的一般步驟：

前期信息公布——一般新項(xiàng)目推出之前，以新聞報(bào)導(dǎo)形式作介紹

內(nèi)部認(rèn)購期——可以參觀現(xiàn)場、有意向的客戶可以落誠意預(yù)訂，而此時(shí)一般未有預(yù)售證。

首次公開發(fā)售——大范圍廣告宣傳，公開向社會(huì)銷售，如較好得樓盤還會(huì)采取抽簽或排隊(duì)認(rèn)購的方式。

階段性展銷會(huì)——根據(jù)不同的組團(tuán)推廣或不同的時(shí)段進(jìn)行銷售，此時(shí)已辦好預(yù)售證。

尾盤銷售階段——將剩余單位以特殊策略作掃貨尾行動(dòng)，如大降價(jià)或極優(yōu)惠首期付款即入住策略。

3、房地產(chǎn)推廣的包裝

（一）現(xiàn)場包裝

售樓部、樣板房、沿途、建筑工地、周邊環(huán)境

（二）服務(wù)包裝

免費(fèi)看樓車、免費(fèi)停車、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等。

（三）宣傳包裝

廣告包裝、派發(fā)宣傳單張、現(xiàn)場大屏幕介紹等。

房地產(chǎn)推廣途徑

4、廣告宣傳的途徑

報(bào)紙廣告——平面廣告、系列報(bào)導(dǎo)、新聞報(bào)導(dǎo)、夾報(bào)。

電視廣告——黃金時(shí)段、廣告雜志、公益廣告、新聞采訪。

電臺(tái)廣告——黃金時(shí)段、新聞消息。

戶外廣告——廣告牌、燈箱、汽車。

網(wǎng)上廣告——網(wǎng)站。

郵寄廣告——小禮品、宣傳單張。

贊助活動(dòng)——公益廣告、社會(huì)性活動(dòng)，有的會(huì)以冠名方式進(jìn)行。

5、房地產(chǎn)推廣形式

展銷會(huì)——一般選每周四至下周一舉行，有現(xiàn)場展銷及異地展銷兩種，通常會(huì)配合廣告宣傳。

聯(lián)合展銷——一般由政府部門主辦，由多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合展示，每年大約2－3次。

推廣活動(dòng)——一般會(huì)配合展銷會(huì)，有的大型項(xiàng)目會(huì)請明星出席。

社區(qū)活動(dòng)——通常為已購業(yè)主聯(lián)歡，目的是向業(yè)主的親戚朋友作宣傳。

巡展活動(dòng)——配合項(xiàng)目營銷計(jì)劃，到周邊地區(qū)進(jìn)行巡回地展示活動(dòng)。

直銷活動(dòng)——指直接上門向客戶推介，一般有家訪形式及推銷形式。

房地產(chǎn)廣告的大概內(nèi)容

6、長期廣告內(nèi)容

主要反映整個(gè)項(xiàng)目的最優(yōu)勢方面，通常以一個(gè)主題語作主要內(nèi)容，如碧桂園“給你一個(gè)五星級(jí)的家”，光大花園的“大榕樹下，健康人家”等。新聞載體多為廣告牌、燈箱、汽車等。

7、短期廣告

主要根據(jù)各個(gè)展銷會(huì)的主題而定，新聞載體為報(bào)紙廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告等。其中以報(bào)紙廣告為主導(dǎo)，其他廣告為輔助。

報(bào)紙廣告分為形象廣告及促銷廣告兩種，一般情況下新項(xiàng)目會(huì)先以形象廣告開頭，之后再根據(jù)每期推廣內(nèi)容制作促銷廣告。

8、促銷廣告一般會(huì)有以下內(nèi)容：

促銷主題：如“某區(qū)新推出”，“慶祝封頂”，“慶祝交樓”，“現(xiàn)樓發(fā)售”等。

促銷時(shí)間：如“某月19—22日”，“最后兩日”等。

促銷對(duì)象：如“全湖景單位特惠推售”，“十套保留單位一口價(jià)銷售”等。

地理位置：多以公園、山水、一級(jí)馬路等作為標(biāo)志物。

限制銷售：如“頭十名送全屋家私電器”，“展銷會(huì)期間額外98折”等。

固定資料：如發(fā)展商，代理商，電話等。

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