房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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集團企業(yè)如何進行風險管理

風險管理控制框架和流程是搭建在房地產(chǎn)企業(yè)組織之上的，所以，對于風險管理控制模型，會因為組織的不同而有所不同，切不可生搬硬套。比如，對于一般的項目型房地產(chǎn)公司，可以先做好前期的項目風險管理規(guī)劃（風險識別、應(yīng)對計劃編制等），把風險的臨界值檢查放置在項目日?？冃гu估工作中，對于風險清單中的風險就能做到預見性的管理了。

對于集團式的大型房地產(chǎn)公司來說，就需要考慮建立基于企業(yè)管理體系下的風險管理系統(tǒng)。比如，在項目前期，需要充分的做好風險清單以及風險準備計劃的編制，在組織上設(shè)立專門的風險管理崗位，并設(shè)計風險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關(guān)的各個部門。其中，項目部作為風險管理的一線部門，要對項目風險臨界值進行實時的檢測，并定期匯報給上級的公司。區(qū)域分公司（或是子公司）要定期的審核風險報告，如果遇到高等級風險，首先要判斷風險等級是否在范圍之內(nèi)，如果超出范圍就要第一時間匯報到集團公司。保證信息能暢通的傳達是風險事件能得到妥善處理的最基本條件。定期的風險報告是項目核心的過程輸出產(chǎn)品之一，它能保證項目知識有效的利用。在風險報告中不僅要有臨界值風險監(jiān)控的內(nèi)容，還應(yīng)該有對所有發(fā)生的風險事件的描述和處理過程。上級（區(qū)域公司或是分公司、集團公司）要對報告的真實性、準確性進行檢查。

總之，對于集團型企業(yè)來說，集團公司在整個風險管理系統(tǒng)中處于最高等級風險事件處理及所有風險事件處理的管理地位。在這個風險控制框架中，前期的風險清單和風險準備計劃是風險事件能得到合理處理的基本保障，風險的等級要從成本、進度等指標上設(shè)置不同的組織等級進行處理，這要和組織不同的權(quán)限等級結(jié)合，確保責權(quán)明晰。

對于風險，大多管理者想到的是能應(yīng)對，采用的方式是接受、減輕等被動的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)商也是如此，多數(shù)房地產(chǎn)商設(shè)有開發(fā)部、工程部、銷售部等專業(yè)的技術(shù)部門，大多數(shù)的技術(shù)風險都能在現(xiàn)場及時解決。但是風險不局限于技術(shù)風險，風險源很多，由于管理不當，本應(yīng)在計劃內(nèi)的作業(yè)，可能就變成了風險；風險存在于項目的整個生命周期，在項目的每個階段都存在。所以在項目開始前期，就要為每個已經(jīng)識別的風險做好“準備”。這些風險的準備包括制度上、人力、資金上準備。在制度上，要建立風險管理體系，制定風險管理流程，落實到崗位、并做好風險預算。保證風險發(fā)生時，能有一系列的既定動作進行。本文討論的風險事件基本都是悲觀的，一種不確定因素對項目目標產(chǎn)生影響時，對于不利影響的事件，我們稱之為風險，對于能產(chǎn)生有利影響的事件，我們一般稱之為機會。不確定事件的發(fā)生會對項目目標產(chǎn)生風險，往往也伴隨有機會產(chǎn)生，同一事件，不同的組織采用了不同的行動，產(chǎn)生的效果就會不同。成熟的開發(fā)商能透過風險看到機會，但有些開發(fā)商卻被風險擋在了殿堂之外。

購房前需提防的行為

一、小心利用農(nóng)村集體土地開發(fā)的房產(chǎn)。前些時候，有不少鄉(xiāng)、縣、郊區(qū)單位擅自在集體的土地上建造住宅，對社會公開銷售；也有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司與某個鄉(xiāng)進行二、小心雙方聯(lián)建開發(fā)的房產(chǎn)。聯(lián)建房屋是城市里最近幾年出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)項目。所謂聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合起來共同開發(fā)建設(shè)自用的住宅。由于歷史的原因，有地皮一方大都擁有國家劃撥的土地使用權(quán)。按照各地區(qū)的有關(guān)聯(lián)建分成規(guī)定，聯(lián)建各方分得自己應(yīng)得的那一部分房產(chǎn)只能自用，而不能出售。但有些房地產(chǎn)開發(fā)公司卻將聯(lián)建的房產(chǎn)進行銷售，這種房子當然也辦不下產(chǎn)權(quán)證，因為聯(lián)建項目不是經(jīng)營項目，聯(lián)建方?jīng)]有向國家繳納地價款。還有的聯(lián)建項目經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手，每次轉(zhuǎn)手都使價格上了一個臺階，但終因無人負責向國家交納地價款而導致最終也辦不下產(chǎn)權(quán)證。這樣的房子，我勸你也不要買。

二、小心經(jīng)過改建的房屋。有一些單位或企業(yè)因為虧損或其他原因，將自己擁有的車間或辦公樓重新裝修，然后直接出租，也有的將裝修后的大樓采取50年租賃期的方式進行變相銷售。這些房產(chǎn)原本是單位或企業(yè)自用，現(xiàn)在用來搞經(jīng)營，性質(zhì)改變了，國家理應(yīng)獲得相應(yīng)的土地受益。但實際上幾乎沒有改建單位在出租或變相銷售后會向國家交納土地收益。這樣的房產(chǎn)一旦被政府主管部門發(fā)現(xiàn)，早晚會受到處罰。所以，我建議這種房子你也不能買。

三、小心上了代理商的當。在我國的房地產(chǎn)市場上，活躍著許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)代理銷售人員，由于他們的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但與此同時，也普遍存在著這樣的問題——由于代理商的工作是一時性的（將客戶介紹給發(fā)展商，促成交易便大功告成），所以為了促銷，許多代理商在推銷房產(chǎn)時，往往夸大其詞地進行宣傳，用不負責的許諾和嚴重失真的廣告誘導一些客戶買房，待客戶與發(fā)展商簽約入住后發(fā)現(xiàn)實物與宣傳大相徑庭時，發(fā)展商往往會把責任推到代理商身上，而代理商此時早已溜之大吉了。

四、小心違法交易帶來麻煩。不規(guī)范或違法的房地產(chǎn)交易還較普遍，直接影響了正常的房地產(chǎn)市場發(fā)展。例如有的發(fā)展商銷售手續(xù)不齊全的房子；有的發(fā)展商根本就沒有銷售許可證；甚至有的房地產(chǎn)項目從來就沒有立項批復；有的發(fā)展商公開出售沒有產(chǎn)權(quán)只有所謂使用權(quán)的房子；有的人在私下倒賣公房；還有的人在私下買賣私房、違章建筑和臨時建筑。這些交易都是不規(guī)范或違法的，這樣的房產(chǎn)你也不能買。

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