房地產(chǎn)經(jīng)紀人

25、經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)中常見的違規(guī)操作：

①賺取不正當差價

②隱瞞重要的交易信息

 ③不當承諾與不當誘導

④不當收取傭金

⑤不當代理。

26、經(jīng)紀人承擔的法律責任有：民事責任、行政責任、刑事責任。

27根據(jù)民事違法行為所侵害的權(quán)利的不同，民事責任主要可以分為：違約責任和侵權(quán)責任。這種區(qū)分是民事責任最根本的區(qū)分。

28、違約責任：當事人因違反合同義務(wù)而應(yīng)承擔的民事責任。違約責任是以有效合同為提前。

29、違約責任的構(gòu)成要件：一是必須有違約行為，二是無免責事由。

30、違約行為包括：履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕。

① 履不能是指困可歸于債務(wù)人的事由致合同不能履行，亦稱合同不履行

② 履行遲延是指履行期滿而能履行的債務(wù)，因可歸債務(wù)人的事由未履行所發(fā)生的延遲。這是時間上的不完全履行

③ 履行不當是指債務(wù)人沒有完全按合同內(nèi)容所為的履行，也稱瑕疵履行。如履行數(shù)量不足、地點不妥、方法不當?shù)?

④ 履行拒絕是指債務(wù)人在債成立后履行期屆滿前，能履行而明示不履行的意思表示。

31、當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的情況，成為預期違約。如，甲委托乙出賣房產(chǎn)，而在合同期內(nèi)甲私自將房產(chǎn)出售于丙，此行為表示甲將不同志履行與乙的合同，此時甲即為預期違約。

32、免責事由包括：

①不可抗力。

②自己有過失。違約行為發(fā)生后相對人應(yīng)采限措施防止損失擴大，如未采限措施導致擴大的損失，不得就擴大部分的損失請求賠償。

③ 約定免責事由。但根據(jù)合同法規(guī)定造成對人身傷害，及因故意或重大過失造成的對方財產(chǎn)損失的免責條款為無效。

33、承擔違約責任的方式主要：

① 強制實際履行。

②違約金。約定的數(shù)額應(yīng)與損失大致相當。

③ 損害賠償。在違約人繼續(xù)履行或采限補救措施后，相對人還有損失的，可請求損害賠償。

34、我國對于違約行為，采取以繼續(xù)履行為主賠償為輔的救濟原則。

35、對于因履行遲延、履行不當或履行拒絕的行為，原則上均可請求繼續(xù)履行或補充履行。除金錢外，債務(wù)發(fā)生履行不能，以及債務(wù)標的不適宜強制履行，或債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行債務(wù)已超過訴訟時效的，不得請求強制履行。

36、因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務(wù)，仍應(yīng)繼續(xù)履行。

37、賠償?shù)姆秶▽嶋H損失和預見期利益不得超過違約人締約時預見到的或可能預見到違約可能造成損失。

38、在當事人違約行為為侵害對方人身或財產(chǎn)的，對方有請求違約損害賠償或侵權(quán)賠償?shù)倪x擇權(quán)。例如承租人損毀租賃房屋，既是違約行為，又是侵害他人財產(chǎn)所有權(quán)的行為，因而發(fā)生兩個損害賠償請求權(quán)的競合，出租人可擇一行使。

39、在合同未成立或成立后無效、被撤銷，無法請求違約責任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應(yīng)承擔締約過失責任。

40、締約過失責任雖不屬于違約責任，屬于合同責任。

41、締約過失責任的條件是：①當事人一方違反先合同義務(wù)，②當事人一方有過失 ③另一方有損失。

42、締約過失責任的賠償范圍以實際損失為原則。

43、侵權(quán)責任：是指侵犯債權(quán)之外的基他權(quán)利而應(yīng)承擔的民事責任。包括一般侵權(quán)行為和特殊侵權(quán)行為。

44、侵權(quán)責任的構(gòu)成要件：一是有侵權(quán)行為，二是無免責事由。

45、侵權(quán)行為的構(gòu)成要件有：①行為違法。②有損害事實?！、圻`法行為與損害事實之間有因果關(guān)系。④ 主觀過錯(故意和過失)。

46、違法行為包括作為和不作為。

47、作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定了當事人禁止某種行為，而為此種行為，造成損害結(jié)果。

48、不作為是指法律規(guī)范規(guī)定或約定當事人有特定義務(wù)，而不履行義務(wù)，放任損害結(jié)果的發(fā)生。

49、損害包括財產(chǎn)損害和人身損害。財產(chǎn)損害又包括積極損害和消極損害。

50、積極的財產(chǎn)損害指財產(chǎn)的毀損滅失、財產(chǎn)權(quán)利的消或財產(chǎn)價值的減少;

51、消極的財產(chǎn)損害指本可以取得的財產(chǎn)利益卻因他人的妨礙而沒有取得。過錯包括故意和過失。

52、免責事由包括：① 阻卻違法性事由，包括正當防衛(wèi)和緊急避險。②不可抗力。③受害人的過錯。

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（責任編輯：中大編輯）

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