房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展(了解)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與歷史沿革

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物

從經(jīng)紀(jì)產(chǎn)生的歷史看，經(jīng)紀(jì)是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。最初的商品交換是分散進(jìn)行的，沒(méi)有固定的場(chǎng)所和時(shí)間。

隨著商品生產(chǎn)的發(fā)展，商品交換越來(lái)越頻繁，出現(xiàn)了把眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者集中到一起進(jìn)行交易的集市。但是在集市上，每一個(gè)人市者并非都對(duì)市場(chǎng)的情況了如指掌，熟諳交易技巧。

這就需要那些經(jīng)常出入于市場(chǎng)、了解市場(chǎng)情況、熟悉市場(chǎng)行情和交易技巧的人，在市場(chǎng)上充當(dāng)交易的中介，公正、誠(chéng)實(shí)地為交易雙方牽線搭橋，提供服務(wù)，從而使交易快速實(shí)現(xiàn)。

到了近代和現(xiàn)代，社會(huì)分工日益發(fā)展，生產(chǎn)社會(huì)化程度日益提高，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，商品市場(chǎng)內(nèi)在的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題日益突出。

一方面，眾多的生產(chǎn)者不能及時(shí)找到消費(fèi)者;另一方面，眾多的消費(fèi)者找不到合適的商品。傳統(tǒng)的商業(yè)形式并不能解決這一矛盾，新的商業(yè)組織形式和經(jīng)營(yíng)方式不斷革新涌現(xiàn)。

一部分掌握各種信息和購(gòu)銷(xiāo)渠道的人為交易雙方提供信息介紹和牽線服務(wù)，促成交易的實(shí)現(xiàn)，由此產(chǎn)生了人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全新行業(yè)——經(jīng)紀(jì)業(yè)。

尤其是隨著市場(chǎng)細(xì)化和專(zhuān)業(yè)化程度的提高，交易的難度和費(fèi)用提高，在一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上更需要那些具有專(zhuān)門(mén)知識(shí)和交易技巧的人為客戶(hù)提供服務(wù)或代客戶(hù)進(jìn)行交易。

(4)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的興起可以追溯到唐宋時(shí)期，隨著商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，商品交易范圍和品種擴(kuò)大，牙人之間的分工和專(zhuān)業(yè)化也進(jìn)一步發(fā)展起來(lái)。當(dāng)時(shí)，專(zhuān)事田宅交易的經(jīng)紀(jì)人被人稱(chēng)為“莊宅牙人”。

北宋初年的《宋刑統(tǒng)》是根據(jù)唐前期的《唐律》并選取唐中后期、五代有關(guān)敕令編纂而成的，它在關(guān)于“典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)”的刑律規(guī)定中，轉(zhuǎn)引了唐元和六年(公元811年)以后的一段敕文，稱(chēng)“應(yīng)典賣(mài)倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親。房親不要，次問(wèn)四鄰。四鄰不要，他人并得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。雖然這份敕文的確切時(shí)間不詳，但據(jù)此可推斷，從事田宅買(mǎi)賣(mài)的牙人在唐代已出現(xiàn)。從敕文內(nèi)容可以看出，當(dāng)時(shí)的牙人在確認(rèn)典賣(mài)物業(yè)的所有權(quán)與合法性之后，還必須評(píng)議出典賣(mài)田宅的價(jià)格，而后遵照一定的習(xí)俗依次尋求買(mǎi)主，但也遵守“得價(jià)高處交易”的商業(yè)原則。

宋代有“典賣(mài)田宅增牙稅錢(qián)”的記載(《宋史》一七九卷第一三二志)，表明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)開(kāi)始與稅收聯(lián)系起來(lái)。元代大量存在從事房屋買(mǎi)賣(mài)說(shuō)合的中介，他們被稱(chēng)為“房牙”。這一稱(chēng)謂一直沿用到清代。

1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以后，我國(guó)上海等一些通商口岸城市，出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)掮客也應(yīng)運(yùn)而生。到這一時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是由個(gè)人化的經(jīng)紀(jì)人員來(lái)實(shí)施的，尚未形成獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

西方各國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的起源相對(duì)較早。以美國(guó)為例，在早期的房地產(chǎn)交易中，主要由律師和公證人為買(mǎi)賣(mài)雙方作見(jiàn)證，并處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等具體事宜。后來(lái)，介紹房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人逐步熟悉了房地產(chǎn)方面的法律以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序，除了買(mǎi)賣(mài)居間，還能代交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)的交易中，漸漸取代了律師和公證人，成為房地產(chǎn)交易的中介環(huán)節(jié)。這種真正意義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)，大大促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。到了近代，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，較為規(guī)范、完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)開(kāi)始形成。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的歷史進(jìn)程

1.中國(guó)大陸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展(1949年以后)

(1)1949～1978年內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展

解放初期，民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)仍較為活躍。當(dāng)時(shí)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)比較混亂，一部分不法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用欺騙、威脅等手段，對(duì)房東、房客或房屋的買(mǎi)主、賣(mài)主進(jìn)行敲詐，索取高額費(fèi)用，并哄抬房?jī)r(jià)。在20世紀(jì)50年代初，政府加強(qiáng)了對(duì)經(jīng)紀(jì)人員的管理，采取淘汰、取締、改造、利用以及懲辦投機(jī)等手段，整治了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。隨后直到(3)1978年改革開(kāi)放這段時(shí)期，由于住房作為“福利品”由國(guó)家投資建設(shè)和分配，整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)資源配置并不是通過(guò)市場(chǎng)交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)基本上消失了。

(2)1978年到現(xiàn)在的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)

改革開(kāi)放為中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供了孕育、生長(zhǎng)的土壤。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)、活躍和發(fā)展壯大，以及境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的植入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也開(kāi)始復(fù)興，并取得了快速發(fā)展。

這一時(shí)期中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展可以分為以下五個(gè)階段：

時(shí)間階段內(nèi)容

20世紀(jì)80年代到90年代初萌芽階段(1)零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)

(2)1988年12月，全國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司成立

1992～1996年起步階段(1)1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第97號(hào))，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認(rèn)

1997～1999年崛起階段(1)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)(即二手房市場(chǎng))興起，這為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來(lái)了第二次大發(fā)展的機(jī)遇

(2)1996年12月，中國(guó)內(nèi)地首個(gè)地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)成立，標(biāo)志著中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理完全的行政管理模式開(kāi)始松動(dòng)。

2000～2004年擴(kuò)張階段(1)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的全面管理職能逐步向監(jiān)管職能轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織開(kāi)始走向一線管理。

(2)2004年7月，經(jīng)批準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)。

2005～2008年盤(pán)整階段(1)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也相應(yīng)出現(xiàn)了“洗牌”的局面

(2)一些規(guī)模較大的品牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在信息化建設(shè)、研發(fā)投入、員工培訓(xùn)上有了長(zhǎng)足的發(fā)展。

第一階段：萌芽階段(20世紀(jì)80年代到90年代初)。20世紀(jì)80年代到90年代初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于復(fù)蘇、萌動(dòng)階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)隨之重新出現(xiàn)。

這一階段，在改革開(kāi)放的前沿地區(qū)和沿海大城市，零星出現(xiàn)了致力于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)，1988年12月，全國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)——深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司成立。

第二階段：起步階段(1992—1996年)。1992年鄧小平同志南巡講話之后，商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展。

1992年、1993年一些沿海地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，1993年下半年國(guó)家開(kāi)始宏觀調(diào)控。1994年7月出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》和1996年1月原建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(原建設(shè)部令第97號(hào))，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步得到了法律的承認(rèn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到1996年底，全國(guó)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已近萬(wàn)家，同時(shí)從事中介、代理、咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)職、兼職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有幾十萬(wàn)人，而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員的數(shù)量還在迅速增加。

當(dāng)然，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展是不均衡的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)發(fā)展得較早、較快，而在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)則發(fā)展較晚、較慢。深圳僅1993年一年就批準(zhǔn)成立了近70家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。這個(gè)時(shí)期，政府部門(mén)依然承擔(dān)著房地產(chǎn)交易管理及部分中介服務(wù)，但隨著對(duì)改革認(rèn)識(shí)的深化和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的成長(zhǎng)，一些地方政府已開(kāi)始著手搞活房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的制度建設(shè)工作。

如1996年上海市政府從盤(pán)活存量，消化增量，拉動(dòng)有效需求的目的出發(fā)，先后出臺(tái)了一系列加速存量房流轉(zhuǎn)的政策，為上海房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展以及之后以存量房經(jīng)紀(jì)為主要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的崛起奠定了基礎(chǔ)。

第三階段：崛起階段(1997—1999年)。

隨著住房制度改革的推進(jìn)和住房商品化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)(即二手房市場(chǎng))興起，這為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來(lái)了第二次大發(fā)展的機(jī)遇。上海從1998年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房貨幣化分配，同時(shí)開(kāi)創(chuàng)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。這些政策措施，在促進(jìn)增量房銷(xiāo)售的同時(shí)，使巨大的存量房有了流通渠道，強(qiáng)有力地推動(dòng)了三級(jí)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。存量房交易也從私房交易擴(kuò)展到了售后公房、次新房交易，以及購(gòu)房、租房、置換等多種方式的交易。

自1997年末注冊(cè)資金500萬(wàn)元人民幣的上海房屋置換股份有限公司成立之后，一批規(guī)?；⒁源媪糠拷?jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)陸續(xù)誕生。1999年上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展到2 771家，比1996年增長(zhǎng)了40.2%。(5)自1998年開(kāi)始，全國(guó)各地許多城市的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士主動(dòng)到上海，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的經(jīng)驗(yàn)，和代表這一階段新興的規(guī)?；康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)——上海房屋置換股份有限公司的經(jīng)營(yíng)管理模式。

這一階段，一些城市的市級(jí)、區(qū)(縣)級(jí)房產(chǎn)交易所和房產(chǎn)交易市場(chǎng)陸續(xù)轉(zhuǎn)制，由直接參與房地產(chǎn)中介服務(wù)轉(zhuǎn)為主要履行相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的崛起，行業(yè)的管理問(wèn)題日趨緊迫，政府開(kāi)始考慮由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織來(lái)協(xié)助行業(yè)行政主管部門(mén)進(jìn)行行業(yè)管理。

1996年12月，中國(guó)內(nèi)地首個(gè)地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——上海市房地產(chǎn)

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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