房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

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☆考點15：

資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利息率”（通常簡稱利率）。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時間內(nèi)的利息÷本金。

計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習(xí)慣上按照計算利息的時間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有以下單利和復(fù)利兩種。

☆考點16：

1.土地價格

土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指土地部分的價格，不包含建筑物的價格。

土地的生熟程度主要有下列5種：

（1）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?ldquo;三通一平”或以上開發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。

2.建筑物價格

建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含建筑物所占土地的價格。

☆☆☆考點17：

總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

單位價格簡稱單價，是指一個計量單位的價格，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格；對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對于房地來說，是指單位面積的房地價格。

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價與土地總價的關(guān)系是：

樓面地價=土地總價/總建筑面積

樓面地價=土地總價/容積率

認(rèn)識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格的高低。

☆☆☆☆考點18：

實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。

名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

☆☆考點19：

上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用（F/A，i，n）來表示。

☆考點20：

式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用（A/F，i，n）來表示。

☆考點21：

房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價的步驟；

不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟(jì)評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：

1.估計相關(guān)的現(xiàn)金流量；

2.計算有關(guān)的評價指標(biāo)；

3.將評價指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評價結(jié)論。

☆☆☆☆考點22：

現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時）進(jìn)行商品交割的價格。

期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。

期房價格通常低于現(xiàn)房價格。

期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：

期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償

上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。

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