房地產(chǎn)經(jīng)紀人

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1.房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)涵

房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促進他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動的經(jīng)營行為。在上述定義中，應(yīng)把握3個核心概念。

(1)居間，是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

(2)代理，是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。

(3)傭金，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性

由于經(jīng)紀活動具有傳播經(jīng)濟信息、加速商品流通、優(yōu)化資源配置等一系列獨特作用，因此，經(jīng)紀活動已成為市場經(jīng)濟活動中一個必不可少的組成部分。對于房地產(chǎn)市場而言，由于房地產(chǎn)商品及其交易的特殊性，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動更是其不可或缺的重要組成部分。

首先，由于房地產(chǎn)的價格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)不宜通過經(jīng)銷商出售。

其次，房地產(chǎn)是不可移動的獨特商品，其交易過程是要把消費者往產(chǎn)品處集中，以達到認識和購買的目的。這對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說往往并不經(jīng)濟，直接銷售力量不強會積壓資金。在通常情況下，產(chǎn)銷分離是一種合理的選擇，經(jīng)紀人員能以合理的費用提供專業(yè)化銷售服務(wù)。

第三，由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，使得每一筆交易都需要耗費時日，并且還要懂得有關(guān)的法律、財務(wù)或估價知識。訓(xùn)練有素的經(jīng)紀人員能為買賣雙方提供各種專業(yè)幫助。而且房地產(chǎn)買方大都需要融資，經(jīng)紀人員熟悉抵押貸款的各種規(guī)定，能幫助買主向金融機構(gòu)籌措購房貸款。因此，在一些市場經(jīng)濟發(fā)達的國家，絕大部分房地產(chǎn)交易均經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的努力。如在美國，成交的存量房買賣總量當中，約有80%的房地產(chǎn)交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的經(jīng)紀服務(wù)而成交的。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的興起可以追溯到很早以前。據(jù)元《通制條格》卷十八《關(guān)市》記載的內(nèi)容，早在元代就大量存在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人，當時從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動即房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”。

1840年鴉片戰(zhàn)爭之后，隨著通商口岸的設(shè)立以及租界的設(shè)立，許多外商紛紛在中國投資房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動隨之產(chǎn)生。最早出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人員歷史舞臺的是“二房東”。

房地產(chǎn)經(jīng)紀的特性

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀的服務(wù)性

與其他經(jīng)紀活動一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動是一種服務(wù)性的活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。

所謂服務(wù)是指行為主體通過該項活動使另一個主體即服務(wù)對象獲得某種利益。

依據(jù)中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的總體分類，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)中的開發(fā)業(yè)相比，房地產(chǎn)經(jīng)紀、價格評估、咨詢、物業(yè)管理等更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。

目前中國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有廣義和狹義之分。狹義的是《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱的房地產(chǎn)中介，它包括房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價、咨詢。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)性機構(gòu)，如經(jīng)紀、估價、咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀的專業(yè)性

在經(jīng)濟生活的商品體系中，房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。首先，它直接以土地為基本物質(zhì)構(gòu)成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產(chǎn)品，因而在價格影響因素和價格形成、運動機制上具有不同于一般完全勞動產(chǎn)品的商品特性。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要把握交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素--價格，就必須具備一定的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)知識以及豐富的市場經(jīng)驗。

其次，房地產(chǎn)作為價值量很大的單項商品，人們在購買房地產(chǎn)商品時，常常不可缺少信貸的支持。

第三，房地產(chǎn)是人們生活、生產(chǎn)必不可少的基本物質(zhì)資料，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不僅要把握房地產(chǎn)交易作為經(jīng)濟活動的一般規(guī)律，還要洞悉和把握其所涉及的社會、情感等因素，盡力促使每一筆交易能產(chǎn)生最大的社會效益。

第四，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其交易須通過一系列法律程序才能完成，這要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員須熟悉與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律、法規(guī)和具體手續(xù)。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀的地域性

房地產(chǎn)的空間固定性使房地產(chǎn)經(jīng)紀活動具有很強的地域性。 *

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（責任編輯：中大編輯）

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