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09年中級房地產(chǎn)專業(yè)考試真題及答案
21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%,期限為l0年,按月等額償還的個人住房抵押貸款,該家庭承擔(dān)的實際年利率是( )。
A.6.14%
B.6.15%中
C.6.17%
D.6.50%
參考答案:C
答案解析:
i=(1+r/n)^n-1=(1+6%/12)^12-1=6.17%
試題點評:本題考查實際利率的計算方法。參見教材P110。
22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物( )米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案:B
答案解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
試題點評:本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的含義。參見教材P116。
23.若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零,則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行,因為該方案是(?。┑姆桨?。
A.投資虧損
B.不能滿足基準(zhǔn)收益率要求
C.無利可圖
D.風(fēng)險很大
參考答案:B
答案解析:
當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時,說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平,故該方案不可行。
試題點評:本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則,參見教材P131。
24.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下,對產(chǎn)品的(?。┻M(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
A.產(chǎn)量、價格、成本
B.產(chǎn)量、利潤、價格
C.產(chǎn)量、成本、利潤
D.成本、利潤、價格
參考答案:C
答案解析:
投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下,對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
試題點評:本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。
25.在對投資項目進(jìn)行敏感性分析時,臨界點是指不確定因素的變化使項目(?。┑呐R界數(shù)值。
A.由可行變?yōu)椴豢尚?br />
B.由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險
C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng)
D.由盈利變?yōu)椴挥?br />
參考答案:A
答案解析:
臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。
試題點評:此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材P149。
26.從房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的過程來看,感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是(?。╇A段的重要內(nèi)容。
A.風(fēng)險識別
B.風(fēng)險估計
C.風(fēng)險評價
D. 風(fēng)險應(yīng)對
參考答案:A
答案解析:
風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié):一是感知風(fēng)險;二是分析風(fēng)險。
試題點評:此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。參見教材P153。
27.預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看,該營銷方式采用了(?。┑姆椒?。
A.風(fēng)險回避
B.風(fēng)險組合
C.風(fēng)險轉(zhuǎn)移
D.風(fēng)險自留
參考答案:C
答案解析:
在房地產(chǎn)投資中,契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。
試題點評:此題考查風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164。
28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪,現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是(?。﹤€。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案:D
答案解析:
在若干可采用的獨立方案中,如果有資源約束條件,則只能從中選擇一部分方案實施,可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、(200+160)萬共4個。
試題點評:本題考查組合-互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171。
29.若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件,則在進(jìn)行方案比選時宜采用(?。?。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案:D
答案解析:
在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下,一般宜采用凈現(xiàn)值率法。
試題點評:本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173。
30.采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時,是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準(zhǔn)收益率(ic)進(jìn)行比較,判別標(biāo)準(zhǔn)是(?。?。
A.若△IRR>ic,則投資大的方案為優(yōu)
B.若△IRR>ic,則投資小的方案為優(yōu)
C.若△IRR<ic,則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR<ic,則方案間無法直接比較
參考答案:A
答案解析:
若△IRR>ic,則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu);若0<△IRR<ic,則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)。試題點評:此題考查用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選的判別準(zhǔn)則。參見教材P182。
31.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中,要對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析,這是投資項目經(jīng)濟(jì)評價的(?。┰瓌t的要求。
A.有無對比
B.以動態(tài)分析為主
C.以定性分析為主
D.收益與風(fēng)險權(quán)衡
參考答案:B
答案解析:動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析。
試題點評:本題考查投資項目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。
32.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言,下列包含關(guān)系的說法中,正確的是(?。?/font>
A.單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程
B.單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程
C.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程
D.分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程
參考答案:C
答案解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。
試題點評:本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。
33.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中,每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自(?。?。
A.縱向部門
B.橫向部門
C.縱向和橫向兩個部門
D.項目經(jīng)理
參考答案:C
答案解析:
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中,每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自于縱向和橫向兩個部門。
試題點評:本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197。
34.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中,可行性研究階段的啟動標(biāo)志是(?。?/font>
A.項目建議書獲批準(zhǔn)
B.編制可行性研究大綱
C.項目機(jī)會研究
D.簽訂設(shè)計合同
參考答案:A
答案解析:
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中,可行性研究階段的啟動標(biāo)志是項目建議書獲批準(zhǔn)。
試題點評:本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。
35.在工程招標(biāo)中,投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是( )。A.承諾
B.議價
C.要約
D.邀約
參考答案:C
答案解析:
投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是要約。
試題點評:本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P198。
36.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括(?。?/font>
A.稅金
B.土地使用費(fèi)
C.間接費(fèi)
D.直接費(fèi)
參考答案:B
答案解析:
土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用,不屬于工程費(fèi)用。
試題點評:本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用。參見教材P203圖8-5。
37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研,并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一,這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是(?。?。
A.生產(chǎn)觀念
B.推銷觀念
C.市場營銷觀念
D.產(chǎn)品觀念
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