中級經(jīng)濟師

第六節(jié)住宅專項維修資金

一、住宅專項維修資金的概念

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

二、住宅專項維修資金的交存

(一)住宅專項維修資金的交存主體

住宅專項維修資金的交存主體主要包括以下3類：①住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。②住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。③涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

(二)住宅專項維修資金的交存金額

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%～8%，具體比例及數(shù)額由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門根據(jù)本地區(qū)情況合理確定、公布并適時調(diào)整。

出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

(三)住宅專項維修資金的交存方式

商品住宅的業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門會同同級財政部門制定的具體管理辦法實施。

(四)住宅專項維修資金的過戶和返還

(1)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

(2)房屋滅失的。房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主;售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系.收繳同級國庫。

三、住宅專項維修資金的管理

(一)業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理

業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金和已售公有住房住宅專項維修資金，分別由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門代管和負(fù)責(zé)管理。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶和公有住房住宅專項維修資金專戶。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號設(shè)分戶賬。開立公有住房住宅專項維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。

(二)業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)和管理

《維修資金辦法》第十五條規(guī)定，業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金。

(1)業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地的一家商業(yè)銀行作為木物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在其開立以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬的住宅專項維修資金專戶。

(2)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門;涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

(3)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門存收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金管理制度。業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門的監(jiān)督

四、住宅專項維修資金的使用

(一)住宅專項維修資金的使用范圍

住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。為充分發(fā)揮維修資金的作用，住建部辦公廳、財政部辦公廳于2015年10月17日聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》。該通知明確規(guī)定了如下幾點內(nèi)容。

在老舊小區(qū)改造中，維修資金主要用于房屋失修失養(yǎng)、配套設(shè)施不全、保溫節(jié)能缺失、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)，改造重點包括以下內(nèi)容。

(1)房屋本體。屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結(jié)構(gòu)抗震加同、門禁系統(tǒng)增設(shè)、門窗更換、排水管線更新、建筑節(jié)能及保溫設(shè)施改造等。

(2)配套設(shè)施。道路設(shè)施修復(fù)、路面硬化、照明設(shè)施更新、排水設(shè)施改造、安全防范設(shè)施補建、垃圾收儲設(shè)施更新、綠化功能提升、助老設(shè)施增設(shè)等。

在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主(以下簡稱“雙三分之二”)同意，可以使用維修資金加裝電梯，

各地可以根據(jù)實際情況確定本地區(qū)老舊小區(qū)及電梯更新改造的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。

(二)住宅專項維修資金的使用原則

住宅專項維修資金的使用，應(yīng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

(三)住宅專項維修資金的分?jǐn)傄?guī)則

住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

(四)住宅專項維修資金的使用程序

(1)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前的使用程序

(2)住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序

(3)住宅專項維修資金的緊急使用程序。

(五)優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率

在老舊小區(qū)和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房[2009]274號)的有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式。

(1)委托表決。業(yè)主將一定時期內(nèi)維修資金使用事項的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使。

(2)集合表決。業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用。

(3)默認(rèn)表決。業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計人已投的贊成票。

(4)異議表決。在維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑總面積1/3以下且占總?cè)藬?shù)1/3以下的，視為表決通過。

(六)住宅專項維修資金的使用禁止

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條明確規(guī)定，下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：①依法應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用。②依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用。③應(yīng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用。④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。

(七)住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定

利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件：①必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。②利用住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。③利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。④利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。⑤禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

下列收益應(yīng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：①住宅專項維修資金的存儲利息。②利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益。③利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的.業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外。④住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

五、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理

(一)管理單位的法律義務(wù)

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：①住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。②發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r。③業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額。④其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

(二)專戶管理銀行的法律義務(wù)

專戶管理銀行應(yīng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。并建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢以及對異議的復(fù)核。

(三)審計、財政部門的監(jiān)督管理

(1)住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

(2)住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

(3)住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

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