中級經濟師

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第十章物業(yè)管理

第一節(jié)物業(yè)管理的理論基礎

一、建筑物區(qū)分所有權的概念

《物權法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據這一規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權由以下三部分構成：①業(yè)主對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。②業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共有權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分(如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等)享有共有的權利。③業(yè)主對建筑區(qū)劃內的共有部分的共同管理權。即業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。

二、專有部分的所有權

(一)專有部分的認定

專有部分是指構造和使用上具有獨立性、能夠區(qū)分為所有權標的的部分。一般而言，專有部分必須是一套自身封閉的住宅，權利人對專有部分享有單獨的所有權。

(二)專有部分所有權的行使

三、共有部分的共有權

(一)共有部分的認定

共有部分是指專有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專有部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物。除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，應當認定為共有部分：①建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;②其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整幢建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

(二)共有部分共有權的行使

(1)業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

(2)建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有杖歸屬

(3)建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬。

(4)業(yè)主對與專有部分相對應的共有部分的利用。

(5)侵害共有權的法律責任。

四、共同管理權

(一)共同管理權的概念

共同管理權是建筑物區(qū)分所有權的一個權能。它是指建筑物區(qū)分所有權人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關系，作為建筑物的一個團體組織的成員而享有的權利和承擔的義務，傳統(tǒng)的說法為成員權。

1.共同管理權的內容

依據《物權法》第七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的下列事項需由業(yè)主共同決定：①制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，需要由業(yè)主共同決定。②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約。建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定，涉及每個業(yè)主的切身利益，應當由全體業(yè)主共同制定和修改。③選舉業(yè)主委員會和更換業(yè)主委員會成員。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。對不遵守管理規(guī)約、責任心不強的業(yè)主委員會委員予以更換。④選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的管理水平如何，與業(yè)主利益有著直接的關系，通過業(yè)主大會集體決策，可以較好地選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。⑤籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業(yè)主的切身利益，應當由業(yè)主共同決定。⑥改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使及費用的負擔，需要業(yè)主共同決定。⑦有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區(qū)劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)服務企業(yè)的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協作等。

2.共同管理權的特點

共同管理權的特點可以歸納為以下兩點：①各個業(yè)主的所有權是共同管理權的基礎。共同管理權是專屬于業(yè)主的權利，任何人取得專有部分所有權就自然取得共同管理權，共同管理權是所有權的延伸，是確保專屬所_有權和共有權實現的手段。不論管理形式是自主進行，還是委托他人，真正的管理主體都應當是業(yè)豐本身。②業(yè)主可以選擇共同管理權的具體形式?！段餀喾ā芬?guī)定，對于共有財產和共同事務管理，業(yè)主可以選擇成立業(yè)主大會的共同體組織形式進行管理，也可以不成立業(yè)主大會這種共同體形式而直接進行共同決定。

3.共同管理權的本質

共同管理權是業(yè)主基于財產而享有的權利，其行使足所有權的延伸。對于整幢建筑物的所有權而言，實際上是一種特殊的按份共有，每個業(yè)主都按其份額對專用部分享有專有權，對共用部分有共同共有或者按份共有。業(yè)主之間本質上是共有關系，因此，各國立法規(guī)定一幢建筑物的全體業(yè)主應當組成一個團體，整體享有地上權、地役權及其他共同的權利，管理共用設施及其他事物，解決糾紛。每一個成員作為團體成員之一，按照約定或者一定的份額享有權利，承擔義務。

(二)共同管理權行使的表決規(guī)則

《物權法》第七十六條規(guī)定：①決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。②決定有關制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員：選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。此處的建筑物總面積是指所有業(yè)主的專有部分之和，而不是建筑學中的建筑物總面積。

(三)關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

1.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設立

2.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力

3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的處置權

(四)共同管理權的其他規(guī)定

(1)維修資會的所有權歸屬與使用。建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

(2)管理費用分攤與收盜分配。建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

(3)建筑物及其附屬設施的管理：①業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。②對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。③物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

（責任編輯：xy）

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