一級(jí)建造師

為了幫助考生更好的復(fù)習(xí)2011年一級(jí)建造師考試，此處特地整理編輯了2011年一級(jí)建造師考試中水利水電輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年一級(jí)建造師考試的各位同學(xué)有所幫助！

建筑商在房地產(chǎn)市場上的風(fēng)險(xiǎn)防范

建筑商在房地產(chǎn)市場上面臨著激烈的競爭與考驗(yàn)，不但要尋找、開發(fā)市場，而且必須善于處理各種各樣的問題并避免由于工期、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工程款結(jié)算等問題而形成的風(fēng)險(xiǎn)。筆者正是試圖從專業(yè)律師的角度對建筑商的困境從法律層面提出一些有益的建議與對策，希望給建筑業(yè)界的朋友更多的幫助?？荚囌搲?/p>

一、 假項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)對于從事多年建筑開發(fā)工作的公司而言，最痛恨的莫過于此。但是，有一些不法之徒仍然利用建筑商急于找到項(xiàng)目的心理，打著某個(gè)項(xiàng)目的旗號(hào)，利用各種手段，在談判過程中提供規(guī)劃批復(fù)、設(shè)計(jì)圖紙等等一些列看似真實(shí)的信息誘使建筑商鉆入早已部好的保證金陷阱。對于這種欺詐問題，不容忽視，建筑商可以采取以下防范的措施：

1、 核查對方提供的各種批文及其他相關(guān)文件。

2、 到規(guī)劃局、建委、房地局核實(shí)項(xiàng)目的具體信息。

3、 到銀行核實(shí)對方的資金情況

4、 委托律師進(jìn)行必要的資信調(diào)查

二、 防范“空手道”陷阱由于房地產(chǎn)市場的利益驅(qū)動(dòng)，有一些資金根本不足的開發(fā)公司通過種途徑違規(guī)進(jìn)行開發(fā)。在房地產(chǎn)公司自有資金嚴(yán)重不足的情況下，拿到一個(gè)項(xiàng)目如何運(yùn)作？隨之而來的就是搞聯(lián)建或要求建筑商墊資開發(fā)，有些是要求建筑承包商墊資至基礎(chǔ)工程完畢，還有一些則要求建筑承包商墊資至住結(jié)構(gòu)封頂。這種墊資的法律后果比較嚴(yán)重，對于建筑公司而言為了節(jié)約成本、加快工期建設(shè)，有部分建筑承包商不得不以犧牲建筑質(zhì)量為代價(jià)。結(jié)果由建筑質(zhì)量而引發(fā)各種法律糾紛。還有一些情況下，由于房地產(chǎn)銷售的影響或房地產(chǎn)商將資金挪作他用，當(dāng)建筑商依照約定完成工程時(shí)，卻拿不到工程款項(xiàng)，以至資金滯留，無法正常運(yùn)營。實(shí)際案例中，建筑商遭遇的困境都說明一個(gè)問題：那就是建筑商的領(lǐng)導(dǎo)層必須從法律的角度，更加理性的考慮投資及工程的效益，應(yīng)當(dāng)以提前防范的手段避免卷入不應(yīng)當(dāng)卷入的陷阱。

三、 合同陷阱的防范有部分房地產(chǎn)市場的投機(jī)分子利用合同的簽訂來達(dá)到其追逐高額利潤的目的。例如：在合同中簽訂一些條款，對工程款的給付予以限制：或是經(jīng)過驗(yàn)收或是經(jīng)過專家測試，但在工程完工之后，開發(fā)商又使用各種手段不做驗(yàn)收、測試等工作，因而導(dǎo)致建筑商部分工程款項(xiàng)無法拿到。建筑商對于建筑承包開發(fā)合同應(yīng)當(dāng)給予充分的重視，很多房地產(chǎn)商與建筑商訴訟的案例中，房地產(chǎn)商勝訴就取決于某些合同條款。因此，謹(jǐn)慎簽訂承包合同條款，可以從法律的角度防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、 工程施工中的風(fēng)險(xiǎn)防范工期、質(zhì)量、工程款的支付、驗(yàn)收及保修、工程的決算都是建筑承包商在工程施工中關(guān)注的問題。其中，認(rèn)為工程的質(zhì)量、工程款的支付及工程的驗(yàn)收最為關(guān)鍵。

1、 對于工程質(zhì)量一定要在承包合同中做出明確約定，尤其是如何評定的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)而且建筑承包商一定要將其控制在可以實(shí)現(xiàn)的范圍內(nèi)，對于無法實(shí)現(xiàn)的則堅(jiān)決不能寫入合同之中。

2、 一般情況下，預(yù)付款百分之十五至百分之二十較為合理，工程款的支付以工程進(jìn)度以及工程的質(zhì)量驗(yàn)收為前提，但在實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生由于開發(fā)商資金不到位，拖延支付工程款或由于承包方逾期施工，開發(fā)商拒不支付工程款的現(xiàn)象，這些矛盾處理不得當(dāng)就會(huì)激化問題，筆者認(rèn)為如果在開發(fā)商資金不到位的情況下，建筑承包商可以采取暫停施工并書面通知開發(fā)商支付工程款，或者如果為趕工期，建筑承包商也可以法律途徑書面通知開發(fā)商逾期支付工程款的后果并繼續(xù)進(jìn)行施工。這些書面通知一般應(yīng)當(dāng)采取當(dāng)面送達(dá)并簽收或特快專遞等形式，以確保日后發(fā)生訴爭時(shí)的證據(jù)效力。

3、 對于工程款的結(jié)算實(shí)際上是建筑承包商最為關(guān)注的問題。長期以來，工程尾款的結(jié)算一直是困擾開發(fā)商與建筑承包商的一大問題。一般在工程竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商（發(fā)包方）與建筑承包商在工程結(jié)算上會(huì)產(chǎn)生較大分歧，這些主要是由于工程建設(shè)過程中的設(shè)計(jì)變更、工程量變化、工程款未及時(shí)支付、逾期竣工等因素造成，筆者認(rèn)為這些因素部分可以歸結(jié)為工程建設(shè)管理中的混亂造成，針對以上問題，筆者建議采取以下措施：在合同中對關(guān)鍵詞與做出明確解釋；對工程設(shè)計(jì)變更的程序及變更后的法律責(zé)任做出明確約定；工程量增加或減少必須經(jīng)過必要的鑒證手續(xù)；在合同中就費(fèi)用計(jì)算規(guī)定詳細(xì)明確的計(jì)算方法。

當(dāng)然還有一種情況發(fā)生較多，那就是工程決算時(shí)，由于建筑承包商送達(dá)決算報(bào)告時(shí)忽略了簽收的細(xì)節(jié)，以至于開發(fā)商否認(rèn)承包方提供決算報(bào)告的事實(shí)。從法律的角度，決算的時(shí)間及決算報(bào)告的提交應(yīng)當(dāng)在合同中加以明確規(guī)定，尤其對于開發(fā)商（發(fā)包方）的審價(jià)時(shí)間也要做出明確規(guī)定，最好約定如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)雙方就工程決算價(jià)款不能達(dá)成一致意見，則可由雙方共同委托工程審價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，以減少不必要的訴爭。

綜上所述，在房地產(chǎn)市場日趨發(fā)展的今天，希望建筑開發(fā)商能夠在房地產(chǎn)市場中規(guī)范運(yùn)行，以法律維護(hù)自己的合法權(quán)益、防范風(fēng)險(xiǎn)，以成熟的管理機(jī)制贏得更為廣闊的市場。

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