二級(jí)注冊(cè)建筑師

為了幫助考生系統(tǒng)地學(xué)習(xí)參加2013年注冊(cè)建筑師考試課程，全面地了解二級(jí)注冊(cè)建筑師考試教材的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，小編特年級(jí)匯總了2013年注冊(cè)建筑師輔導(dǎo)考試資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結(jié)為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性故叉稱“不動(dòng)產(chǎn)”。近年所稱的“物業(yè)”，實(shí)際上就是我們所說(shuō)的房地盤房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、管理、維修，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內(nèi)容就是土地和建筑物。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)互相依存互相聯(lián)系，但又是性質(zhì)完全不同的兩種行業(yè)。建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門.屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營(yíng)部門，而且還從事部門分土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)活動(dòng)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。

房地產(chǎn)開發(fā)程序：

(一)項(xiàng)目建議書

房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制。項(xiàng)目建議書應(yīng)闡明項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來(lái)源、期限、進(jìn)度、指標(biāo)、拆遷、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟(jì)效益等。屬于直轄市或計(jì)劃單列市的城市報(bào)市計(jì)委批準(zhǔn)，大型項(xiàng)日還要報(bào)建設(shè)部初審后再報(bào)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)。非直轄市或非計(jì)劃單列市的大型項(xiàng)目由城市綜合開發(fā)主管部門批準(zhǔn)后，報(bào)建設(shè)部初審，再報(bào)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)。

(二)可行性研究

可行眭研究應(yīng)包括：項(xiàng)日背景及概況、建設(shè)條件、進(jìn)度、投資估算、財(cái)務(wù)效益分析等內(nèi)容。

(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)需要申請(qǐng)用地的必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：建設(shè)單位和個(gè)人申請(qǐng)用地，必須持縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上人民政府行政主管部門申請(qǐng)選址定點(diǎn)、行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，建設(shè)單位方可依法向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地。

(四)土地使用權(quán)證書

土地所有權(quán)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權(quán)者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為。因?yàn)閲?guó)家是國(guó)有土地的所有者，只有國(guó)家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式。

拍賣，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

招標(biāo)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人，用書面投標(biāo)的形式競(jìng)投土地使用出讓權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。

招標(biāo)方式的中標(biāo)者不一定是標(biāo)價(jià)中的最高者。因?yàn)樵谠u(píng)標(biāo)時(shí)，不僅要考慮到投標(biāo)價(jià)，而且要對(duì)投標(biāo)規(guī)劃方案和投標(biāo)者的資信情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判，協(xié)商有關(guān)事宜?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒條件的，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議的出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。”這種出讓方式主要用于工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、市政公益事業(yè)、非盈利項(xiàng)目以及政府為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需給予優(yōu)惠、扶持的建設(shè)項(xiàng)目等。

土地使用權(quán)期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來(lái)確定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最高年限為：

居住用地70年：

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、體育用50年;

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

綜合或其他用地50年：

以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，超出合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，而未動(dòng)工開發(fā)的可以征收相當(dāng)土地使用出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。滿兩年未動(dòng)工的，可以無(wú)償收回土地使用出讓權(quán)。

(五)拆遷安置

1991年3月22日國(guó)務(wù)院以國(guó)務(wù)院第78號(hào)令的形式發(fā)布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

(六)組織實(shí)施勘察、設(shè)計(jì)工作，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。

(七)土地開發(fā)

土地開發(fā)的主要內(nèi)容是指房屋建設(shè)的前期準(zhǔn)備，平整場(chǎng)地、實(shí)現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。把自然狀態(tài)的土地變成可供建設(shè)房屋和各類設(shè)施的建筑用地。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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