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房地產(chǎn)抵押管理
我國發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來,房地產(chǎn)抵押作為一種有效的擔(dān)保形式,得到廣泛的開展。特別是在房地產(chǎn)開發(fā)、商品房市場(chǎng)和房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中,運(yùn)用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行貸款擔(dān)保,已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人解決資金問題的主要途徑。
房地產(chǎn)抵押的概念
抵押是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一,抵押與質(zhì)押相區(qū)別,抵押是以不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)為條件的物權(quán)擔(dān)保方式,抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)仍然享有占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)?!稉?dān)保法》規(guī)定可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)不只是房地產(chǎn),還包括抵押人依法有權(quán)處分的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具,以及依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。只要是不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)占有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)的擔(dān)保方式,都屬于抵押擔(dān)保形式。
由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大、使用時(shí)間長、不可移動(dòng)、產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)密等特點(diǎn),因此以房地產(chǎn)作抵押物是抵押擔(dān)保中最普遍、最主要的內(nèi)容。
房地產(chǎn)抵押的一般概念
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
其中,在房地產(chǎn)抵押一般概念下,“合法的房地產(chǎn)”是指已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
房地產(chǎn)抵押的特定概念
房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式,一是在建工程抵押;二是預(yù)購商品房貸款抵押。
1.在建工程抵押
所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
2.預(yù)購商品房貸款抵押a
所稱預(yù)購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
由于抵押房產(chǎn)尚未形成,貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著較大風(fēng)險(xiǎn),因此,貸款銀行在實(shí)施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的輔助措施。貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對(duì)購房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任,即只要購房人停止還貸,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務(wù),直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后,貸款銀行與購房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記。同時(shí),貸款銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目,必須由貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù),以便對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)控。此外,有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險(xiǎn)和進(jìn)行公證。
房地產(chǎn)抵押的主要原則
(一)房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)遵循民事法律原則
抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)民事法律原則確定以下事項(xiàng):
1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí),抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商議定。抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后,原抵押合同繼續(xù)有效,其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。
4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí),其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
(二)房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定:“以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用權(quán)隨之抵押?!薄耙砸婪ㄈ〉玫姆课菟袡?quán)抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。”
(三)抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值
房地產(chǎn)抵押是為擔(dān)保債權(quán)而建立的法律關(guān)系,因此抵押物的價(jià)值必須高于所擔(dān)保的債權(quán),否則就無法成就所擔(dān)保的債權(quán)。根據(jù)這一原則,房地產(chǎn)抵押后,該抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但再次抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出余額部分。同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的,抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人,以便抵押人測(cè)算擔(dān)保價(jià)值。對(duì)以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的,兩宗以上房地產(chǎn)視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
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