物業(yè)管理師

前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

(一)招標(biāo)原則與招標(biāo)形式

招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施，前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

1.招標(biāo)原則

(1)不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。例如采取地方保護(hù)主義，限制外地物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。又如從企業(yè)所有制角度進(jìn)行限制，不允許民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)等。這些以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人的作法，不僅違背公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的招標(biāo)投標(biāo)原則，而且與物業(yè)管理市場(chǎng)化背道而馳。

(2)不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。對(duì)潛在投標(biāo)人區(qū)分三六九等區(qū)別對(duì)待，也是違背公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的招標(biāo)投標(biāo)原則。例如對(duì)某些潛在投標(biāo)人詳盡介紹招標(biāo)項(xiàng)目并允許查驗(yàn)項(xiàng)目，而對(duì)其他潛在投標(biāo)人則掩飾項(xiàng)目情況或不給予同等、合理的投標(biāo)準(zhǔn)備時(shí)間等。這些做法不僅損害了受歧視投標(biāo)人的合法權(quán)益，而且必然導(dǎo)致不公正的招標(biāo)結(jié)果。

(3)不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，符合物業(yè)管理項(xiàng)目的資質(zhì)要求和招標(biāo)市場(chǎng)行情。如果向潛在投標(biāo)人提出不切實(shí)際的投標(biāo)條件或要求，不僅會(huì)導(dǎo)致招標(biāo)失敗，而且也給投標(biāo)方造成損害。

2.招標(biāo)形式

前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

(1)公開招標(biāo)、

公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，例如在報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請(qǐng)不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。同時(shí)，公開招標(biāo)還須在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告，以便利全國(guó)同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標(biāo)信息。招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告，應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

(2)邀請(qǐng)招標(biāo)

邀請(qǐng)招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用對(duì)物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項(xiàng)目，例如，有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項(xiàng)目、有保密要求的物業(yè)管理項(xiàng)目。采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人必須向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書內(nèi)容與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告內(nèi)容相同。

3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

無(wú)論公開招標(biāo)與邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)人可以自行組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，沒有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，既不能越權(quán)代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定。

招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì)中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)代理的公司和機(jī)構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)資金;

(2)有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量;

(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)。

(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案

1.招標(biāo)文件的編制

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等;

(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求：包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等;

(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

(5)招標(biāo)活動(dòng)方案：包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況，開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等;

(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;

(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

2.招標(biāo)項(xiàng)目備案

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

(2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;

(3)招標(biāo)文件;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

(三)招標(biāo)程序規(guī)則

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：

(1)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

(2)招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

(3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

(4)通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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