物業(yè)管理師

業(yè)主公約

(一)業(yè)主公約的概念

業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾，作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補(bǔ)充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序，必須充分認(rèn)識(shí)到業(yè)主公約起到的重要作用。

共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要通過民主協(xié)商的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，業(yè)主公約集中體現(xiàn)了經(jīng)民主協(xié)商所確立的全體業(yè)主均需遵守的規(guī)則。維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的主要內(nèi)容，物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利，而且要保護(hù)全體業(yè)主關(guān)于房屋財(cái)產(chǎn)的共同權(quán)益。因此業(yè)主公約必須協(xié)調(diào)各個(gè)業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數(shù)服從多數(shù)的原則解決存在的分歧。

業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，就要將共同財(cái)產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并將這項(xiàng)授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)公共秩序的物業(yè)管理行為。

(二)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

業(yè)主公約的內(nèi)容主要包括四個(gè)方面：

(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場(chǎng)地的約定;業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程;業(yè)主對(duì)自有物進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則等等。

(2)業(yè)主的共同利益。如對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和保護(hù)，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對(duì)公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等等。

(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

(4)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)要承擔(dān)民事責(zé)任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔(dān)責(zé)任方式。在違約責(zé)任中還要明確解決爭(zhēng)議的辦法，如通過業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

(三)業(yè)主公約的法律效力

業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此，業(yè)主公約的效力范圍當(dāng)然涉及全體業(yè)主。理解業(yè)主公約的法律效力應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：

(1)業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項(xiàng)核心內(nèi)容是規(guī)范對(duì)物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實(shí)際物業(yè)的使用，不可避免地會(huì)影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理勢(shì)必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動(dòng)中來。

(2)業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動(dòng)移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動(dòng)地對(duì)其產(chǎn)生效力。在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí)，對(duì)已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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