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成本控制
一、成本控制的含義與分類
(一)成本控制的含義
含義:一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制;二是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督;三是在過程控制的基礎(chǔ)上,著眼于未來,為今后成本的降低指明方向。
(二)成本控制的分類
1.按控制的時(shí)間特征分類:分為事先控制、事中控制和事后控制。
2.按控制的機(jī)制分類:(1)前饋性控制;(2)防護(hù)性控制;(3)反饋性控制
二、成本控制的原則與程序
(一)成本控制的原則: (1)全面控制原則 (2)講求經(jīng)濟(jì)效益的原則,絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務(wù)隊(duì)數(shù)量和質(zhì)量。如果成本控制不能體現(xiàn)以上要求,也不能認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了成本控制的目的。(3)債權(quán)利相結(jié)合原則(4)例外管理原則。例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全面控制的基礎(chǔ)上,對(duì)哪些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異集中精力重點(diǎn)處理,深入分析、追根究底、查明原因。并及時(shí)采取控制決絕。例外情況的常用判定有以下要點(diǎn):第一,重要性 第二:特殊性 第三:一貫性P202
(二)成本控制的程序:(1)確定控制標(biāo)準(zhǔn):計(jì)劃指標(biāo)分解法、定額法、預(yù)算法 三種方法(2)執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)(3)分析相關(guān)差異(4)糾正成本偏差(5)進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰P203、204
三、成本控制的組織體系
(一)成本控制責(zé)任中心的建立:(1)成本中心(2)費(fèi)用中心(較重要)P204、205
(二)成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)
考核物業(yè)管理企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心業(yè)績(jī)的指標(biāo)有兩類,一類是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo),一類是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。
考核物業(yè)管理企業(yè)成本(費(fèi)用)控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo),主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中,物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo),其評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是與同類物業(yè)平均增值率比較,具體計(jì)算方法為:
物業(yè)增值率=(期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值)×lOO%
四、成本的日常管理
(一)利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制,一般而言,在起步階段,需投入的項(xiàng)目多,且多為新項(xiàng)目,成本開支必然較大,在成熟期,投資項(xiàng)目營運(yùn)良好,成本支出相對(duì)減少,而在衰退期,由于維修費(fèi)用開支增大,在其他項(xiàng)目不變的條件下,成本開支會(huì)逐步增大。,
(二)嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制
(三)建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度
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