物業(yè)管理師

房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

1、房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P20

2、投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風(fēng)險、抵抑通貨膨脹的影響。P20

3、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。P20

4、房地產(chǎn)直接投資(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。(2)房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)P21

5、房地產(chǎn)間接投資(1)房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。(2)投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用(3)購買住房抵押支持證券(MBS)P21

1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定;第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。

按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

6、房地產(chǎn)投資的特性(1)位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要一個特性;(2)壽命周期長，房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命(3)適應(yīng)性(4)各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)(5)政策影響性(6)專業(yè)管理依賴性(7)相互影響性P22

7、(一)房地產(chǎn)投資之利(1)相對較高的收益水平(2)能夠得到稅收方面的好處(3)易于獲得金融機構(gòu)的支持(4)能抵消通貨膨脹的影響(5)提高投資者的資信等級P25

(二)房地產(chǎn)投資之弊(1)流動性差(2)投資數(shù)額巨大(3)投資回收期較長(4)需要專門的知識和經(jīng)驗P26

8、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說同，風(fēng)險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。P27

9、風(fēng)險與不確定性：標(biāo)準(zhǔn)方差越小，風(fēng)險越小;標(biāo)準(zhǔn)方差越大，風(fēng)險就越大。P27

10、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風(fēng)險。P28

11、面臨的系統(tǒng)風(fēng)險有：1)通貨膨脹風(fēng)險2)市場供求風(fēng)險3)周期風(fēng)險4)變現(xiàn)風(fēng)險5)利率風(fēng)險6)政策風(fēng)險7)或然損失風(fēng)險P28

12、(一)通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由租戶承擔(dān)的風(fēng)險。

由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險因素的影響，并通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風(fēng)險對實際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接加和。

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