物業(yè)管理師

物業(yè)管理的品牌競爭

1 品牌和物業(yè)管理品牌

目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現。低價已使很多公司無法單靠物業(yè)管理費生存，物業(yè)管理市場的現狀使競爭機制、打造行業(yè)品牌引入物業(yè)管理行業(yè)，從而給消費者以更多選擇機會，也給了物業(yè)管理公司規(guī)范發(fā)展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質。公司成立以來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚“開拓、求實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立了“以人為本、以誠取信”的經營理念，創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號，實干精神和不斷創(chuàng)新已成為金廈物業(yè)的品牌。品牌是什么?品牌就是第一名，品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發(fā)。物業(yè)管理品牌，是由物業(yè)的品牌跟管理品牌共同構成的。

2 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的條件

(1)硬件。在日常使用的有折舊問題不可忽視。首先是設施，跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準;其次是環(huán)境，就是綠化、園藝，評論環(huán)境就談到美觀、品味、格調，處理環(huán)境藝術應該由專業(yè)的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間;第三是質量問題，質量問題上有我們通常意義上看得見的，另外還有看不見的，這需要請專家來鑒定。

(2)軟件。評價軟件的第一個標準就是在所有的軟件要件構成中，是否有研發(fā)，研究物業(yè)、客戶需求，物業(yè)定位、市場定位。軟件也就是看一個管理公司具不具備對物業(yè)發(fā)展的預見性和指導性。首先，物業(yè)的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致;其次，樹立品牌意識作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規(guī)模的擴大;第三，完善的規(guī)章制度有利于各項工作的順利開展和公司的進步，員工的有序工作。從業(yè)人員都能逐步形成“品牌氣質”，這對于企業(yè)品牌的成長是非常關鍵的，還可以通過各種形式不斷提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務素質。

3 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性

(1)實施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要。隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住、住得下提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設備正常運行、物業(yè)區(qū)內治安良好、環(huán)境整潔、服務設施齊全等。其次，名牌物業(yè)管理受到消費者青睞，不僅僅在于其表層的管理服務，更重要的是它所蘊含的企業(yè)文化，即對消費者的地位、個性、修養(yǎng)、品味、生活方式的肯定性的文化特征。

(2)實施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中生存與發(fā)展的需要。物業(yè)管理服務性的性質決定其不能以牟取高額利潤為目的，所以許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)?，F在先進的物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)模越大，管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌，運用品牌優(yōu)勢擴大經營服務范圍，形成規(guī)模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效益，為其生存提高保障。

(3)物業(yè)管理品牌可以是永存的。物業(yè)管理企業(yè)的品牌，體現在物業(yè)管理上的硬指標，就是創(chuàng)建和獲得國內物業(yè)管理最高榮譽獎“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”和“安全文明小區(qū)”以及ISO9002質量的認證;在軟件建設方面，對內主要是企業(yè)文化，企業(yè)內部機制改革，對外則是通過媒介擴大影響，宣傳企業(yè)精神，全面提升企業(yè)形象。美國揚和羅濱凱公司總裁彼德國。喬治蘇說：“精品是超越于具體產品的，它凌駕于實際產品之上。”物管企業(yè)的品牌作為物業(yè)企業(yè)(產品)的標記，是“產品”內涵的反映和“產品精神”的體現。

(4)物業(yè)管理品牌是信任與承諾。名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達著“產品”或服務與業(yè)主之間的相互關系，是一種體現互利互惠、友好合作和信任的關系及其感覺，而且是物管企業(yè)與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。它雖不直接具有法律效力，但卻具有超越于法律的神圣的效力。因為真正的物業(yè)品牌(優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、樓宇、安全文明小區(qū))能體現出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。

(5)物業(yè)管理品牌是對服務價值的最好詮釋。對于業(yè)主來說，“品牌”或“優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業(yè)給予業(yè)主以承諾。

4 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的策略

(1)走市場化道路。物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進企業(yè)整體水平的提高，這樣，企業(yè)才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發(fā)展。市場化經營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是實施品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。管理現代化、供需主體市場化、運行規(guī)范化和職責明確是市場化物業(yè)管理應該具有的特征。

(2)規(guī)范物業(yè)管理市場。健全的房地產市場能激活物業(yè)流通，促使業(yè)主關心自己的物業(yè)保值，從而轉變觀念，接受物業(yè)管理市場化的觀念，自覺履行對其所擁有的物業(yè)及附屬設施設備的義務。引入和保護競爭機制，培育能適應不同消費需求的物業(yè)管理市場，以住宅區(qū)為切入口，逐步向寫字樓、工業(yè)區(qū)、商場、農村、學校、車站等各類物業(yè)延伸和拓展。依法建立規(guī)范化的物業(yè)管理制度，實施法制化管理，從點滴做起，樹立自己的形象，創(chuàng)自己的品牌。不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經營理念。所有房屋的物業(yè)管理應由獨立經營的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理，由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議，從而保證物業(yè)管理水平的連續(xù)性和服務質量的不斷提高。物業(yè)管理的專業(yè)化還體現在物業(yè)管理人員的專業(yè)化上。要成功塑造物業(yè)管理品牌，需要各種人才，包括專業(yè)能力、綜合能力出眾的技術人才;知識全面、擅長協(xié)調的管理人才;能夠適應市場變幻的營銷人才;出謀劃策的企劃人才;具有創(chuàng)新精神和決斷意識的企業(yè)家等。

(3)創(chuàng)新策略。創(chuàng)新是一個企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動力，是企業(yè)超越自我的必然選擇，是提升企業(yè)競爭力的重要手段，它包括戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。首先，戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)在超競爭環(huán)境下的必然選擇，制定并實施明確的戰(zhàn)略創(chuàng)新措施是一個企業(yè)首先要考慮的問題。因此，企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問題，都要求我們在制定戰(zhàn)略上既要方向正確，又要出奇至勝。其次，服務創(chuàng)新，隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善，誰的管理和服務最有特色、最接近人們的需求，誰就能脫穎而出，備受人們的歡迎。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、要有高超的服務技能。第三，理念創(chuàng)新是指必須要有領先的服務理念才能使物業(yè)管理更科學更有效，才可以把拓展市場這塊“蛋糕”做得更大。

(4)走規(guī)?；洜I道路。品牌之所以成為品牌，就是因為有了規(guī)模，或者說，規(guī)模鑄就了當今世界的品牌。產品企業(yè)的品牌是這樣，服務企業(yè)的品牌也是這樣，即使是正在營運階段的物業(yè)管理的品牌，衡量成功與否的標志也是規(guī)模。2000年我國先行改革的深圳已經出現了管理規(guī)模達200萬m2的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經有了管理規(guī)模達400萬m2的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)的發(fā)展不僅為它們品牌營運的成功奠定了基礎，也為各地物業(yè)管理企業(yè)的品牌營運和市場發(fā)展起到示范作用。

5 物業(yè)品牌的價值戰(zhàn)略

(1)品牌價值與形象價值的統(tǒng)一化戰(zhàn)略。品牌是內在品質與外在形象的統(tǒng)一。物業(yè)管理企業(yè)的精品工程(優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)或安全文明小區(qū))，不能只看重其“產品”的外在形象價值，只圖好看華麗，而忽視內在品質價值?！捌放啤钡膬仍谄焚|價值，其一個層面是產品或服務的質量和性能及其效用，另一個層面則是企業(yè)的素質、能力和品行等。內在品質價值是品牌價值的根本，從一定的意義上說是恒定的。所以，實施物業(yè)品牌價值戰(zhàn)略，必須以“產品”的品質價值戰(zhàn)略為根、為本和為綱，而以品牌的形象價值為枝、為葉和為目。

(2)經濟價值與文化價值的統(tǒng)一化戰(zhàn)略。物業(yè)品牌的內在品質價值和外在形象價值，從另一個層次和角度看，又都是品牌的文化價值。經濟價值和文化價值都是產品的成本對效用的關系。經濟價值與文化價值的區(qū)別主要在于，前者主要是物質性的，用貨幣衡量;后者主要是意識和觀念等非物質性的，是心理感受和觀念評估等。但是，兩者不能截然分開。首先，經濟既包含文化，又屬于廣義

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