中級(jí)會(huì)計(jì)師

(一)投資性房地產(chǎn)的定義

所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

(二)投資性房地產(chǎn)的特征

1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別與企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。

3.投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，一是成本模式，二是公允價(jià)值計(jì)量模式。

投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值確認(rèn)

1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，在這點(diǎn)上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。

2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成

(1)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。按買價(jià)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)作為其入賬價(jià)值。

(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時(shí)的實(shí)際成本作為入賬價(jià)值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來處理。

持有待售的固定資產(chǎn)

1.同時(shí)滿足下列條件的非流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)劃分為持有待售

①企業(yè)已經(jīng)就處置該非流動(dòng)資產(chǎn)作出決議;

②企業(yè)已經(jīng)與受讓方簽訂了不可撤銷的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;

③該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓將在一年內(nèi)完成。

2.持有待售的非流動(dòng)資產(chǎn)包括單項(xiàng)資產(chǎn)和處置組，處置組是指作為整體出售或其他方式一并處置的一組資產(chǎn)。如果處置組是一個(gè)資產(chǎn)組，并且按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定將企業(yè)合并中取得的商譽(yù)分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組，那么處置組應(yīng)包括商譽(yù)。

3.持有待售的固定資產(chǎn)首先比較其賬面價(jià)值與公允處置凈額(公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額)，如果賬面價(jià)值高于公允處置凈額應(yīng)按其其差額提取減值準(zhǔn)備，如果賬面價(jià)值低于公允處置凈額則不作處理;

4.持有待售固定資產(chǎn)不計(jì)提折舊。

5.符合持有待售條件的無形資產(chǎn)等其他非流動(dòng)資產(chǎn)，比照上述原則處理，此處所指其他非流動(dòng)資產(chǎn)不包括遞延所得稅資產(chǎn)、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》規(guī)范的金融資產(chǎn)、以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和生物資產(chǎn)、保險(xiǎn)合同中產(chǎn)生的合同權(quán)利。

6.某項(xiàng)資產(chǎn)或處置組被劃分為持有待售，但后來不再滿足持有待售的固定資產(chǎn)的確認(rèn)條件，企業(yè)應(yīng)當(dāng)停止將其劃分為持有待售，并按照下列兩項(xiàng)金額中較低者計(jì)量：

①該資產(chǎn)或處置組被劃分為持有待售之前的賬面價(jià)值，按照其假定在沒有被劃歸為持有待售的情況下原應(yīng)確認(rèn)的折舊、攤銷或減值進(jìn)行調(diào)整后的金額;

②決定不再出售之日的可收回金額。

7.持有待售的固定資產(chǎn)報(bào)表列示

持有待售的固定資產(chǎn)應(yīng)由非流動(dòng)資產(chǎn)重分類為流動(dòng)資產(chǎn)列示。

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

(一)投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)：

1.企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益;

2.該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

該確認(rèn)條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認(rèn)條件相同，并無特別之處。

(二)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：

1.用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認(rèn)日;

2.持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期。

3.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準(zhǔn)。

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（責(zé)任編輯：黑天鵝）

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